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从5月1日起，苏州出租屋正式合法化为“N+1”。这不是第一例。事实上，随着全球租赁市场的发展，“N+1”模式已经在许多城市获得了法律地位。业内人士认为，在符合消防规范的情况下，“n+1”可以为社会提供更多低价住房，缓解高租金局面。然而，在北京市场，虽然“n+1”模式也已应用于分散式长期公寓。然而，北京的租赁政策并没有朝着允许“n+1”的方向发展。
愿苏州出租房屋“N+1”明确合规
从5月1日起，苏州出租屋正式合法化为“N+1”。经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准，《苏州市出租房屋住宅安全管理条例》(以下简称《苏州市出租条例》)自发布之日起施行。其中，租赁与治安管理、消防管理和法律责任都有明确的规定。
《苏州市出租条例》规定，出租人应当以带外墙窗户的卧室和客厅(厅)(以下简称卧室)为最低出租单元。可用面积小于12平方米的卧室和客厅(厅)不得分区出租。面积超过12平方米的客厅(厅)可以分隔出租。但是，县级市(区)人民政府规定，客厅(厅)不得分区出租，除非。如果允许客厅(厅)租用隔墙，应使用轻质不燃材料固定围护结构。隔断后，应提供直接自然照明和自然通风，以确保房屋整体结构安全，不影响疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租居住。
此外，《苏州市租赁条例》还规定，每间租赁房的人均使用面积不得少于4平方米。住在每个出租房间的人数不得超过两人。但是，有法定义务支持、支持、例外支持之间的关系。
对此，易居研究所智库中心研究主任严跃进指出，苏州对租金的需求很大，通过类似的分区可以形成更大的住房供应。这项政策的出台有助于稳定租赁价格的上涨。从实际过程来看，隔断也有很多要求，比如限制在客厅等属性，需要满足消防和照明的刚性要求，从这个角度来看，后续的隔断属性也需要做好相关的标准操作。
不仅如此，苏州市租赁条例的实施也意味着租赁住房合规与违规之间有明确的界限，这有助于相关部门检查租赁市场。方东东公寓学院的李权指出，如果厨房、卫生间、阳台等隔断被用作出租房间，或者“N+2”、“N+3”和“N+N”被分隔成多个房间，它们将被归类为非法或集体出租。这些房屋不仅将成为袭击的主要目标，还将承担法律责任。
“n1+1”通常出现在二手房市场。
《新京报》记者了解到，所谓“N+1”是指对房屋中的大客厅和客厅进行改造，并将其作为单间出租。由于对租赁的强烈需求，以前的“N+1”模式在全国推广。
2015年，上海颁布了《关于鼓励各类社会组织在社会上出租闲置存量住房的试行意见》，明确规定单套住房中可用面积超过12平方米的客厅(客厅)可作为单间出租，餐厅和大厅除外。因此，上海开始尝试N+1租赁方式。
随着全球租赁市场的发展，N+1模式在许多城市获得了法律地位。以武汉为例。2017年11月14日，武汉率先推出一系列扶持政策，培育和发展住房租赁试点市场。相关规定明确规定，在单个住宅单元中，可出租具有相对独立的直射和自然通风功能的客厅居住，出入口和过道应符合住宅设计规范和消防安全管理相关规定的要求。不得违反住宅设计标准为原房屋分割后出租，不得按照床位等变相分割出租，不得破坏房屋承重结构，不得修建厨房、卫生间。
“我个人支持‘N+1’模式的合法化，反对‘N+‘N+1’。“北京房地产中介协会主席李文杰指出，由于容积率和设计规划的影响，许多房屋过去面积很大。然而，工人阶级最需要的出租房屋租金不到3000元，占绝大多数。这些房子相对较小。因此，对于绝大多数租赁需求来说，住房资源的匹配不匹配。在符合消防规范的情况下，“n+1”可以为社会提供更多的廉租房，缓解高租金的局面。
值得注意的是，近年来，国家通过多种渠道支持一些人口净流入、房价高、租金需求缺口大的大中城市增加公共租赁住房和市场租赁住房供应，其中集体土地上的租赁住房建设是关键支持。业内人士认为，集体土地建设租赁住房对于有效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给、加快住房租赁市场有序发展具有重要作用。
从新建租赁住房的角度来看，李文杰指出，在集体土地上建设租赁住房是一个可行的供应来源，可以满足市场需求，但周期相对较长。“N+1”模式可以迅速振兴现有住房供应，减少租金，满足低租金年轻人的需求。
“所谓出租房屋，办公室和出租房屋不能相隔太远，因此，大量的出租行为存在于城市，尤其是商务办公集中区。因此，“n+1”模式将长期存在于城市地区的二手房市场。”李文杰说。
李权还表示，“N+1”是城市租赁发展的必然结果。从长期来看，共享租赁是一种过渡产品，不是最终产品，但它将长期存在。
北京的租赁政策没有推动允许氮+1
在北京市场，由于租金需求强劲，以前在北京集团租赁市场很常见的是将客厅分割成一个单间，而“n+1”模式也适用于分散式长期租赁公寓。然而，北京的租赁政策并没有朝着允许“n+1”的方向发展。
据2014年6月《新京报》报道，在“首都综合管理委员会集团租赁住房治理会议”上，相关负责人提到了“N+1”新治理模式。但是，这种模式必须在满足消防安全、正常照明和通风的前提下进行。然而，没有明确的文件表明该模式已经正式实施，因此这个“N+1”租赁住房是否合法的问题在业内一直相对模糊。
关于分房的合法性，早在2013年7月，北京的相关通知就明确规定:“房屋租赁应当符合建筑、消防、公安、卫生等安全条件。生活用房空的原规划设计应作为最低出租单元，房屋内部结构不得改变为分区出租，也不得以床位等变相分区出租。厨房、浴室、阳台和地下储藏室不允许出租给人员居住。”同时，规定“出租房屋人均居住面积不得少于5平方米，每间房居住人数不得超过2人。”
在此背景下，去年5月，北京市住房和建设委员会、市公安局和市规划土地委员会共同制定了《关于发展职工租赁宿舍的意见(试行)》。该政策指出，出租宿舍是专门出租给用人单位，供用人单位职工住宿和集中管理的出租房屋。人均使用面积不得少于4平方米，每间宿舍的居民人数不得超过8人。其供应渠道为新建集体建设用地、工业园区建设、闲置工厂、商场、办公楼、酒店等房屋改造。
对此，首都经贸大学教授、北京房地产法律学会副会长赵秀池指出，该政策从另一个渠道减少了对“N+1”的需求。此外，租赁需求分为高、中、低端，大型公寓的租赁需求也存在。因此，在她看来，北京的租房政策不会朝着允许“n+1”的方向推进。
李文杰还表示，目前，北京正在有序释放非资本职能，并对住宅安全有更严格的规定。此外，租金水平相对稳定。因此，预计将保持目前的相关政策。(《新京报》，2019年4月30日)
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