期待已久的中国住房市场租赁住房资产证券化有望进入快车道。
4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，表示将重点支持住房租赁企业以其持有的房地产作为标的资产发行股权资产证券化产品，积极推广各类具有债权性质的资产证券化产品，并试点发行房地产投资信托基金(REITS)。同时，鼓励专业化、制度化的房屋租赁企业开展资产证券化。
据了解，这是住房租赁资产证券化领域的第一份政策着陆文件。据《第一财经日报》报道，一位熟悉政策制定的人士表示，市场此前已经试点发行了多种租赁住房的单一单位资产证券化产品。本文件是早期试点情况的说明，并通过文件定义了相关的程序标准。
此外，据《中国证券报》记者独家了解，监管部门已经建立了绿色受理、审查和备案渠道，优先支持住房租赁资产证券化项目的快速审查、快速审批和发行。同时，对于已经发行资产证券化产品的房屋租赁经营者，监管部门在承接相关地方房屋租赁项目时将给予优先考虑，并通过积极激励措施鼓励相关企业继续通过资产证券化发行各类房屋租赁产品。此外，对于此类企业承接的其他房屋租赁项目，后续监管部门也将出台一系列激励规定。
这项新政策的意义是什么？
1.住房租赁资产证券化有助于盘活现有住房租赁资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；
2.有利于降低房屋租赁企业的杠杆率，进行服务业供给方面的结构性改革，促进金融与房地产良性循环的形成。
3.它可以丰富资本市场产品的供给，提供中等风险和中等收入的投资品种，满足投资者多样化的投资需求。
明确发行的房屋租赁资产证券化产品应当符合以下条件:
一是物业已竣工，权属明确，工程建设质量安全标准符合相关要求，并按规定办理了房屋租赁登记备案相关手续；
其次，该物业运作正常，产生持续稳定的现金流。
三是发起人(原权利人)公司治理完善，持续经营能力强，经营管理能力强，近2年无重大违法行为。
优先和优先支持领域:
1.优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区，试点城市利用集体建设用地建设租赁住房的房屋租赁项目，以及国家政策鼓励开展资产证券化的其他租赁项目。
2.鼓励专业化、制度化的房屋租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和经营租赁住房，通过资产证券化盘活资产。支持房屋租赁企业将闲置的国有工厂和商业写字楼改造为出租房屋，依法开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原业主)实施住房租赁资产证券化。
3.重点支持房屋租赁企业以其持有的房地产为标的资产发行股权资产证券化产品，积极推广各类具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。
很难推广
北京大学光华房地产投资信托基金研究小组在一篇文章中指出，中国的房地产市场，尤其是一线城市，已经进入了一个股票时代。全国股市规模已达180万亿元。然而，租赁市场份额很低，仅占全国所有租赁交易的6%。与成熟的西方国家相比，仍有很大的增长空。
据估计，中国租赁住房房地产投资信托基金(REITs)的市值将在5200亿至1.56万亿元之间，前景广阔。中国公开发行的房地产投资信托市场的潜在规模应该在4万亿到12万亿元之间。考虑到中国对基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。
事实上，自去年下半年以来，中国银行、建行、中信银行等银行已经陆续部署到住房租赁市场。当时，一些业内人士预测，未来的房屋租赁市场将成为一片蓝海。包括租赁住房资产证券化在内的金融创新产品值得期待。金融业资深观察员、乐进功能分析师廖何开表示，激励政策的出台和明确的相应标准将使相关链条更加完整，有助于提高租赁市场的稳定性和成熟度，并进一步吸引更多资金进入市场。
中原地产首席分析师张大伟也认为，在房屋租赁市场引入资产证券化政策，肯定会有利于租赁企业投资租赁的积极性。然而，他正在观察未来是否会吸引更多资金。
“现在租赁市场最大的问题是没有租赁模式能够成功盈利，”张大伟说，主要是因为租金回报率低于资本成本。“租赁业的核心问题是租金和销售之间的差距。根据目前市场上的资产价格和租金价格，租赁行业盈利的可能性非常小。
廖何开表示，海外类似的资产托管模式相对成熟，资产证券化可以有效盘活存量，但中国租赁市场主要以宽松租赁的形式出现，非常不稳定。根据这种情况，公告中提到的新安新区的意义可能更大。在已经形成分散租赁模式的其他城市推广这一政策可能相对困难。
它有望成为住宅企业的一种重要融资方式。
业内人士指出，企业此前发行证券化产品面临法律法规不完善、税收政策缺失、监管不清、市场准入门槛高等问题。中国证监会和住房和建设部联合发布的《通知》明确将租赁住房界定为首批标准房地产投资信托产品的基本资产类别之一，为资产证券化在实体经济中的广泛深入应用做出了新的尝试和拓展。
苏宁金融学院特别研究员蒋寒(Jiang Han)表示，虽然资产证券化正在推广，但这并不是重点，因为房地产企业融资相对容易。“9.30新政”颁布后，从去年到今年，整个商业银行体系都在去杠杆化过程中，对房地产行业的金融支持开始减少。因此，资产证券化逐渐成为房地产企业的融资方向。从中国证监会和住房和建设部联合发布的文件来看，未来资产证券化将成为房地产企业的重要融资方式，资产证券化的形式将会更多。
一家大型品牌房地产公司表示，资产证券化可以为企业提供创新的融资渠道，甚至包括企业退出的路径。这使得企业的投资和管理风险可控，增强了企业投资开发租赁住房的信心，从而为租购并举的住房制度提供了有力的支持和保障。
一位业内人士表示，租房政策的影响已经从土地开发转移到融资。为了解决企业开发租赁住房的财政困难，政府打算放开并加快开发国内住房租赁证券化产品。最近，许多长期租赁公寓的经营者已经开始测试水租赁住房资产证券化。
据不完全统计，万科、碧桂园、保利等众多开发商选择与银行机构合作作为获得租赁住房开发资金的主要途径，一系列与租赁住房相关的大型房地产投资信托基金已获准在中国发行。
除了住房企业，其他长期公寓运营商也在寻求资产证券化的支持。据数据显示，今年3月，建行和新设公寓推出了20亿元人民币的专项并购基金，用于公寓资产证券化。
据相关机构统计，截至2月底，深交所已上市30种房地产投资信托类证券化产品，总发行规模为664.48亿元。2017年底，这个数字只有16个。
各方的评论
中国共产党第十九次全国代表大会提出加快建立出租和出售相结合的住房制度。房地产投资信托基金(REITs)是房地产企业从商品房开发和销售向轻型资产开发和运营转变的有效途径。
业内人士指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经形成，但市场上还没有标准的房地产投资信托基金(REITs)。目前，国内发行标准REITs面临的主要瓶颈包括法律法规不完善、税收政策缺失、监管机构不明确、市场准入门槛高、收入覆盖面低。这次，中国证监会和住房和建设部联合发布通知，推进住房租赁资产证券化相关工作。明确指出租赁住房作为首批标准REITs产品的基本资产类别之一，为资产证券化在实体经济中的广泛深入应用做出了新的尝试和拓展。
房地产投资信托基金在中国的发展(来源:民生证券研究所)
中联财源房地产基金管理有限公司总经理何良宇表示，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要组成部分。通过资产证券化为企业提供创新的融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供应、多渠道担保、租购并举的住房制度具有重要意义。何良宇认为，引入住房租赁资产证券化不仅符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观指导，也为资产证券化在各种实体经济领域的广泛深入应用做出了新的尝试和拓展。
戴德梁行高级董事、华北评估咨询服务部负责人胡峰认为，资产证券化实现了从投资、运营和退出渠道为住房租赁企业构建完整产业链和商业模式的闭环，为企业增加租赁住房投资提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力和项目投资回报。特别是对未来公开发行的房地产投资信托基金而言，个人投资者无需买卖实物资产就可以享受房地产增值回报和投资回报。尤其是在当前频繁出台优惠政策的背景下，正是让租赁住房资产证券化和金融工具一拍即合。胡风说，一方面，政策推动的租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量的基础资产。另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速提取下一阶段住房建设资金，为企业寻找融资和退出途径。
易居研究所智库中心研究主任严跃进认为:
租赁市场的发展需要三个基石:第一，信用租赁，第二，相同的租赁权和购买权，第三，资产证券化。这三个是不可或缺的，现在正在推广。在近期万科自有租赁房租金偏高的争议背景下，企业也面临资金回流困难的困扰，资产证券化激励政策的出台无疑给了企业一记强心针。住房租赁资产证券化可以消除企业对资金回流的担忧，开辟资金渠道，有利于后续企业长期参与租赁市场，对促进租赁市场的发展起到积极作用。
北京鼎诺投资管理有限公司总经理徐宇杰认为，发展房地产投资信托市场有利于金融体系落实房地产长效机制建设的中心要求，为城市的长期建设和运营服务。通过发行房地产投资信托基金，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，通过多种渠道增加租赁住房的供应量。同时，房地产投资信托基金(REITs)以优质、成熟的长期租赁公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等方面引导资金进入房地产的建设和运营阶段，以避免房地产投资中过度强调住宅地产而导致过热。
思远房地产市场开发部副总经理郭毅(Guo Yi)表示，此前住房租赁资产证券化之所以难以登陆，主要原因是租金与销售的高比率导致回报率低，而熊安新区新住房制度的建立以及农村集体经营性建设用地的土地成本低，使得构建住房租赁资产证券化的产品成为可能。资产证券化也有助于开发商尽快收回成本，提高资金使用效率，有助于促进更多企业参与租赁住房的开发建设，使市场尽快进入健康运行状态。
上海易居研究所研究员王蒙文表示，考虑到住房租赁投资投资资金的长期占用，金融体系能否为住房租赁投资经营者提供具有合理资本成本的长期资金是影响租赁住房市场供给的关键。就整个住房租赁市场而言，仍然需要更全面和系统的长期融资渠道。从长远来看，我们应该加快房地产投资信托的立法，建立我国的房地产投资信托市场。
安居客房地产研究所首席分析师张博表示，总体而言，《通知》本身有四大亮点值得关注:第一，提升租赁市场的规模。《通知》明确了租赁住房资产证券化的基本条件。与美国、英国等发达国家相比，我国资产证券化的发展规模仍然远远落后。目前，证券化的规模仍有很大发展空。因此，明确基本条件可以更好地为资产证券化的发展奠定良好的基础。二是促进集体土地有效进入租赁市场。利用集体建设用地在全国13个城市建设租赁住房试点项目正在进行中，资产证券化有助于其加快发展。第三是在租赁需求集中的地区促进租赁住房的供应。通知规定，资产证券化将优先支持大中城市和熊安新区，这些地区也是当前和未来租赁需求集中的地区。资产证券化的登陆可以更好地保护这些租赁需求的关键领域。最后，《通知》还要求对资产证券化进行监管，在快速推进的同时，可以促进更有效的资产证券化，使资产证券化更加安全有效。
资料来源:《今日北京商报》、《第一财经日报》、《中国证券报》、《风信息》、《88房地产信息网》
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