对于所有住宅企业来说，降低杠杆率是目前最重要的工作。
从今年下半年开始，2015年下半年和2016年，通过低息公司债券积累了大量粮食的住房企业将在两年内面临高达数千亿的债务偿还压力。然而，融资环境已经从宽松变为紧缩。国内信用债券和房地产企业非标准融资渠道被封锁。融资困难大幅增加。海外债券发行和信托基金筹集再次升温。
债务偿还高峰即将到来
在今年上半年的最后两个月里，住房企业对债券发行的“暂停”浪潮有些不安。这些债券发行的目的是"更新他们的生活"，因为从2018年下半年开始，住房企业进入转售高峰期。
海通证券表示，房地产债务将在未来2-3年达到到期高峰。其余房地产债券中，2018年偿还金额为1613亿元，是2017年的2.3倍，下半年是上半年的近3倍。2019-2021年支付金额分别为2807亿元、3988亿元和4037亿元。此外，剩余的房地产债券在2018年将进入3800多亿元的转售期，2019年将接近3700亿元。据业内人士称，这不包括需要偿还的大量表外资金。
偿还压力如此之大的原因是，住房企业在2015年下半年和2016年利用政策红利大规模“囤积牧草和谷物”。当时，房地产市场的主要基调是“去库存化”。此外，2015年初公司债券发行难度降低，一些大型房地产公司的发行利率低至3%。
结果，房地产公司对债券融资的需求被释放，发行规模激增。根据克里研究中心的数据，2015年监测到的108家典型住宅企业的融资总额达到1.36万亿元，是2014年同期的两倍。其中，住房企业票据和债券融资已成为住房企业融资的主流方式，金额达7376亿元，占54%；2016年1月至11月，108家住房企业融资总额达到1.12万亿元。然而，房地产债券的期限结构大多为3+2年和2+1年，这意味着从今年下半年开始将大量到期。
然而，面对即将到来的债务偿还高峰，住房企业不再容易以低利率获得资本，甚至融资本身也受到许多限制。2016年10月，新一轮房地产市场调控拉开帷幕。房地产公司债券的发行立即陷入寒潮。当年第四季度发行规模比第一季度小60%以上。2017年继续下降。今年5月，一波密集发行项目暂停。
“我渴望金钱”
这只是住房融资困境的冰山一角。自房地产市场监管以来，对房地产业的非法融资，如土地融资和首付贷款，已经进行了彻底的审查。银行的私募和委托贷款也在不同程度上受到严格控制。根据克里研究中心的数据，今年5月监测的108家住房企业新增融资额为579.69亿元，同比下降45.3%。在融资结构方面，银行贷款环比下降29.67%；受债券市场波动影响，房地产公司发行的票据和债券数量大幅下降，环比下降49.9%。行业机构还指出，随着4月份新资本管制条例的出台，房地产行业的大多数非标准融资将无法延续或延续到2020年底。
许多住宅企业的负债率已经敲响了警钟。风数据显示，今年第一季度末，中国住房企业的资产负债率升至79.42%，为13年来最高。近40家a股上市住房企业资产负债率超过80%。一些银行家透露，如果负债率超过70%，很难获得贷款，这是一条“无形的警戒线”，而业内其他人则表示，负债率的警戒线是80%。国资委主任肖亚青此前曾公开点名两个负债率超过85%的中央企业，即中国钢铁和中钢。两者都依赖于钢铁贸易业务膨胀的规模，导致债务风险。
与此同时，许多住宅企业的现金流也很短缺。风数据显示，在128家a股上市住房企业中，72家(占一半以上)第一季度现金及现金等价物净增长为负值。
被首都大门压住的房地产公司已经开始转向其他融资渠道。据中原地产研究中心统计，2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔交易和293.72亿美元，比2017年同期的31笔交易和127.85亿美元增长130%。
此外，通过信托融资，住房企业可以被称为“一枝独秀”。用益物权信托的最新统计数据显示，今年上半年，68家信托公司发行了5444种集体信托产品，募集资金9742.92亿元，其中房地产信托1538家，总规模3927.95亿元，占集体信托发行总额的40.3%。这意味着今年上半年超过40%的信托基金流入房地产行业。
信托分析师认为，房地产业务不能继续增长，监管部门可能会出台相关政策。毕竟，房地产本身是一个受监管的行业，不可能投入大量的社会资本。随着央行建立统一的资本管理监管体系，监管部门将更有效地实施渗透监管措施，房地产信托规模可能不会像上半年那样突飞猛进。
降低杠杆率是重中之重。
其他分析人士指出，住房企业的融资模式在过去两年有所创新，如资产证券化融资和可持续债务融资，如购房余额、物业管理费等，以及其他非标准债权融资和私人贷款。这些债务不包括在债务中，住房企业面临的债务危机远远超出市场想象。
央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中批评房地产企业负债率过高。“一些房地产企业负债率高，偿债压力大。一些城市的新房和二手房价格上下颠倒。租赁关系不稳定，市场不规范，监管困难，房地产市场长期监管机制有待完善。”这是央行在其报告中写的。
值得一提的是，住房企业既有财务属性，又非常依赖杠杆。负债率失控与住房企业的高杠杆管理模式不无关系。业内人士认为，2018年将是过去四年中房地产企业面临最大财务压力的一年。
易居研究所智库中心研究主任严跃进表示，事实上，支付风险预警在2017年就已经存在，但目前的政策比预期的更具可持续性，目前还没有放松的迹象。因此，从时间的角度来看，虽然企业已经为偿债高峰期做好了准备，但偿债压力仍然大于预期。“购房需求带来的资金提取率现在仍然可以接受。这并不十分尴尬。换句话说，彩票政策仍在继续，市场交易本身并不悲观。但是，如果有多种高杠杆债务，支付压力，支付部分保证金的压力，支付部分到期收入的压力，等等。，将迫使这些住房企业质押股份、发行额外股份或出售以换取价格。”阎跃进说道。
资料来源:北京今日商业，经济参考，88房地产信息网
「小产权房屋」
