最近，该国许多地方的房租上涨已成为公众舆论的焦点。
根据中国房地产评估中心最近发布的《2018年7月中国城市租金价格指数报告》，在它监测的35个城市中，有10个城市的租金价格指数在7月份环比上升，包括所有四个一线城市。就同比数据而言，深圳和北京分别同比增长1.84%和1.55%。值得注意的是，这两个城市的租金价格指数连续19个多月呈逐年上升趋势。
中国社会科学院金融发展办公室前主任易宪容认为，近期全国许多城市租金上涨是由于季节性因素以及供求结构失衡造成的，不排除资本干预。国务院发展研究中心研究员刘为民指出，除了传统的上涨原因外，今年以来热门城市房屋租金上涨还有特殊原因:一方面，大量社会资本涌入房屋租赁行业，租赁企业急于扩大规模，通过提高租金抢夺房屋；另一方面，这些租赁企业在向房东购买或租赁房屋后，已经成为超级“主房东”，并对一些中低端房屋进行改造，将中高端房屋出租出去。这类房屋的比例迅速增加，推高了租金。
资本青睐租赁企业。一些企业误读了“经典”
新华社指出，“事实上，各地一直在鼓励和支持住房租赁企业融资，加快建立住房租赁和购买制度。”金融监管部门的一名负责人表示，然而，在资本的推动下，一些租赁企业不断扩张，恶性竞争已经出现。这是一个用词不当的好“经典”。
根据新华社的一项调查，目前，房屋租赁企业管理的长期公寓分为两种类型。一种是分散式公寓，即经营者从个人那里获得闲置住房。这样的代表是免费的蛋壳公寓。另一个是集中式公寓，运营商在这里租了一栋楼，比如YU+公寓。根据市场研究机构迈迪安研究所(Maidian Research Institute)发布的报告，市场上有300多个主流公寓品牌是该研究所重点监控的。
新的住房租赁企业不断涌现，由于资本的流入，旧的住房租赁企业正在加速扩张。根据迈迪安研究所的监测，金融机构一直在为长期租赁公寓的品牌建设、扩张和运营提供强有力的支持。据公开报道，今年1月，该行成功筹资40亿元。同样在今年，蛋壳公寓已经积累了超过1亿美元的融资。
一些长期租赁公寓企业已经发行了资产证券化产品。在业内人士看来，可观的收入是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，这给租赁公司提高租金的动力。此外，一些房屋租赁企业位于具有交通管理思想的互联网公司。然而，成为高价值互联网巨头的最简单方法是不惜一切代价实现市场垄断。
清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，支持发展大型、专业化、制度化的房屋租赁企业是培育和发展房屋租赁市场的重要组成部分。然而，租赁企业是营利企业，随着资本的增加，其营利性质越来越明显。
建立租赁市场监管体系完善住房租赁制度
许多受访专家表示，虽然目前房屋租赁企业的市场份额只有7%左右，但租金上涨的驱动力仍需进一步评估，但预期的引导非常重要。政府应关注房屋租金水平和房屋租赁企业行为的变化，尽快制定管理规则和标准，加快探索和建立包括企业内部控制、行业自律、社会监督和政府监管在内的租赁市场体系控制体系，促进租赁市场的可持续发展。
相关主管部门负责人表示，在支持专业化、制度化房屋租赁企业发展的同时，要加快推进房屋租赁立法。金融监管等部门应加强对资金进入长期公寓领域的监管。同时，要充分发挥国有企业的主导作用，鼓励它们进入住房租赁市场。
同时，业内也呼吁改善房屋租赁制度。易宪容建议借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制租金上涨。
据了解，在租赁市场相对发达的国家，如德国，稳定住房租赁市场价格的最简单方法是政府只保持租赁企业的利润水平。德国政府鼓励企业和居民购买或建造房屋出租，但利润水平有严格限制。出租人出租房屋，租金超过合理租金20%的，属于违法行为，租金超过50%的，属于犯罪行为。确定合理房价和合理租金的标准非常严格，需要通过多党组织和谈判来确定。同时，我们必须坚决保护租户的利益。
此外，德国有相当严格的法律来限制住房投资的投机需求。例如，房屋交易需要支付3%的转让费、5%的评估费和25%的资本利得税。但是，持有10年以上的住房可以免征资本利得税。如果住房持有时间少于10年，将严格按照个人所得税的累进税率征税。在这种制度安排下，住房市场不是一个有利可图的市场，住房投机的属性受到严格限制。在明确的制度安排下，德国住房租赁市场健康发展。中国也可以从这些方面入手，制定相应的法律法规，促进长期稳定的住房租赁市场健康发展。
更多稳定市场的政策
事实上，当今年夏天租金飙升时，许多国家也相继出台了相关的租赁监管政策。
8月17日，北京市住房和建设委员会会同市银监局、市财政局、市税务局等部门，对免费、互住、蛋壳公寓等大型租赁企业负责人进行了集中访谈。采访明确要求，不允许房屋租赁公司通过恶性竞争从银行贷款和其他融资渠道获得资金来夺取房屋。不得以高于市场水平的租金或抬高租金查封房屋；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式查封房屋。与此同时，北京市住房和建设委员会会同各部门对发布住房信息的主要网站进行了集中采访，如家庭链接、我爱我家和58城市。无论是从事房屋租赁业务还是存量房屋交易业务，房地产经纪机构发布的房屋信息，都需要将房地产经纪机构的营业执照和经纪人员的信息卡在网站上醒目位置展示。
8月19日，北京房地产中介协会召开座谈会，10家主要房屋租赁企业的领导参加了座谈会，其中包括自由、我爱我家、翔宇和蛋壳公寓。除了被要求共同承诺实施“三不”外，这10家机构今后还将在租赁市场投资共12万套公寓，以稳定以前波动的租金水平，而不提高价格。
在交易程序等其他方面，北京7月底发布的新示范合同要求出租人在租赁期限内不得擅自提高租金，以进一步规范租赁市场。目前，该模式仍处于征求意见阶段。但从7月1日起，上海将对租赁合同实施更严格的标准，并全面实施房屋租赁合同网上备案系统。
在住房保障方面，为社会提供基本公共服务的深圳员工、先进制造业蓝领工人等群体被纳入公共租赁住房保障范围。武汉市颁布了《武汉市农民工公共租赁住房保障暂行办法》。符合条件的人每月可获得240元的租金补贴。每个人可以领取不超过36个月、不超过8640元的补贴。这种方法仍处于征求意见阶段。
此外，家联研究所所长杨现领认为，改善中国租赁市场有三种方式:促进闲置房屋进入租赁市场，鼓励闲置土地以更加市场化的方式进入租赁市场，整合闲置土地。
据了解，2017年8月21日，土地和住房部会同住房和建设部，决定在当地自愿的基础上，在13个城市开展使用集体建设用地建造租赁住房的试点项目。制定并发布实施《集体建设用地建造租赁住房试点项目》。这13个城市包括北京、上海、南京、杭州、武汉、广州、成都和其他租金最近快速上涨的城市。北京和其他城市已经提议通过多种渠道提高出租屋的供应量。加快集体土地租赁住房建设，将非住宅建筑改造为职工宿舍，鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房，增加租赁住房供应。
除了严格的价格控制之外，我国的《城市房地产管理法》和《合同法》也对房屋买卖做出了大量的法律规定。然而，关于房屋租赁的立法相对不足。租赁期限、租赁价格以及租赁期间双方的诸多权益没有明确规定，导致对承租人生活环境、尊严和基本权益的保护不力。对此，住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，对租户利益的保护一直存在，因为执法力度不够，也没有得到很好的落实。因此，在未来，我们不会排除使用法律手段，加强租赁法律法规的执行，以更好地土地。
来源:新华社、新京报、时代周刊、88房地产信息网
「住房抵押贷款利率」
