14年后，《土地管理法》再次修订。中国将缩小征地范围，集体建设用地入市也将清除法律障碍。
据新华社12月23日报道，《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案已于23日提交NPC第十三届常务委员会第七次会议审议，以依法推进农村土地制度改革。
据报道，《土地管理法》修正案草案共有29条，涵盖农村地区。改革的核心内容包括明确征地程序和标准，规范集体经营性建设用地的市场准入，完善宅基地管理制度。
14年后土地管理法再次修订
自1986年颁布以来，现行土地管理法经历了1988年的第一次修正、1998年8月的全面修正和2004年8月的第三次修正。
据了解，《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案在总结农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度试点改革经验的基础上，从三个方面进行了修订和完善。
一是缩小征地范围，规范征地程序，完善合理、规范、多元化的失地农民保障机制。值得密切关注的是，修正案草案删除了现行土地管理法中关于土地用于非农建设必须使用国有土地或原集体土地被征用为国有的规定。但是，农民的房屋不再被视为地上附着物的补偿，而是作为特殊的房屋产权给予公平合理的补偿。
二是明确集体经营性建设用地入市的条件和管理措施。土地利用总体规划中确定为工业、商业和其他经营目的并依法登记的集体建设用地，土地所有者应当允许单位或者个人通过出让、租赁等方式使用；集体经营性建设用地使用权的最高期限和登记，参照同类用途的国有建设用地执行。
三是完善宅基地权益保护方式和宅基地管理制度。对于人均土地较少、无法保障一户一居的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，确保农村村民实现住房权。下放宅基地审批权限，明确农村村民申请宅基地，由乡(镇)人民政府审批，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
为配合土地管理法的修订，明确集体建设用地进入的法律障碍，《城市房地产管理法》修正案草案规定，除法律另有规定外，城市规划区集体土地使用权只能在土地依法被征用并转为国有土地后支付。
土地制度改革的重要一步
这也意味着中国的非农建设用地将不再“国有”。，符合规定的集体经营建设用地不能征收为国家所有，直接进入建设用地市场。
事实上，这一轮土地改革始于2014年12月2日。
2014年12月，中央深化改革领导小组第七次会议审议通过了《关于农村土地征收、集体经营建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(即“三块土地”，后解读为农村土地改革)，三支箭齐发。。
2015年2月，北京大兴等33个县(市、区)被国土资源部指定为集体经营建设用地入市试点地区。
2016年1月，北京赞比西河房地产开发有限公司被命名为“地块b，地块2”。40年的土地使用权已经成为北京第一个集体经营的拍卖建设用地。
到目前为止，33个试点县(市、区)已经按照新办法实施了1275项土地征用和18万亩土地。集体经营性建设用地已进入市场1万多块，占地9万多亩，总价约257亿元。共筹集调整资金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228起、38.6亿元。腾从分散闲置的14万亩和8.4万亩宅基地中收回，办理农村住房抵押贷款5.8万笔，价值111亿元。
中原地产首席分析师张大伟表示，过去，用于非农建设的土地必须国有化，也就是说，必须由当地政府购买和储存，并按用途使用。这可以说是过去几十年中国房地产市场发展的土地融资基础。房地产政府接管了太多的土地收入，而农民和农村集体的土地收入较低。
这次，土地管理法被修改为在土地利用总体规划中指定为工业、商业和其他经营目的的集体建设用地，并依法登记，允许土地所有者将土地转让或出租给单位或个人使用。
张大伟说，为了工业、商业和其他商业目的，必须在计划中明确界定土地属性。避免对住宅和其他市场造成短期影响，主要影响非住宅商业用地。这项政策的全面影响预计将主要影响一线和二线城市。由于住宅物业尚未放开，一线和二线城市，尤其是深圳等城市的商业用地将产生巨大影响。
对房地产市场的影响有多大？
业内人士认为，《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案相关内容的调整将对广大农村和城乡结合部产生巨大影响。这是集体土地利用探索的一大进步，对加快未来国家土地制度改革具有重要意义。
苏州大学王建法学院副教授程杨雪表示，从目前试点情况来看，集体经营建设用地进入市场后主要用于工商、服务业和旅游业。一些地方在获得国土资源部许可后，开始建设公共租赁住房和廉租房。目前试点尚未允许集体经营性建设用地建设商品房。因此，后续公租房和廉租房的供应量将会增加，但商品房的市场价格预计不会有太大变化。
易居研究所智库中心研究主任颜跃进指出，“事实上，2018年初，全国国土资源工作会议提出改变政府作为住宅用地唯一供应商的地位。当时，有一个很大的讨论，那就是，除了当地政府，谁应该是其他供应商？讨论实际上把焦点转向了农村集体经济组织或村委会的概念。"过去，这种土地需要被征用，即土地“国有化”经营可以出售。然而，限制的减少现在自然增加了这种土地的后续交易活动。
在它看来，土地供应方式有些松散，这有助于土地市场随后的积极交易，即可以向土地供应市场增加更多的土地。按照直接出让的规定，也降低了征地成本和环节，有利于降低土地基准价格。随后，这些土地的很大一部分被用于出租房屋建设，这是抵御高房价的良好手段。
阎跃进说，许多大城市的土地供应量不大，而土地在目前的租赁市场上面临着很大的压力。这项政策的出台将对一、二线城市和一些三线、四线城市的村庄以及城市附近的村庄产生最大的影响。一旦政策实施，类似城市的土地供应市场将迅速开放，这将有助于促进住房制度的进一步发展，同时增加土地供应规模。
今年11月，前中国金融办公室副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民公开表示，没有城乡统一的建设用地市场，就无法推进城镇化。杨伟民指出，农村集体土地改革已经在33个县市试点。在肯定现有成就的同时，他还指出，思想上可以进一步解放。在不改变农村建设用地集体所有制的前提下，通过所有权和使用权分离的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地相同的市场准入、相同的权利和相同的价格，最终实现城乡建设用地市场的统一。
杨伟民还认为，目前有3000万亩农村空宅基地，相当于所有城市建成区的37%，超过了城市所有住宅用地的总量。因此，将一小部分农村空宅基地转为城市住宅用地可以大大降低地价。农民对宅基地应享有充分的用益物权，可以长期出租、转让、抵押和继承。
"；在农村定居的人可以在全国范围内出售他们的宅基地使用权。他的收入可以作为购买城市房屋的初始资金，而城市居民可以去农村购买他们的宅基地使用权。"杨伟民指出。
来源:新华社、第一财经日报、澎湃新闻、上海证券报、北京商报、88房地产信息网
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