4月底，a股上市公司也展示了去年的报告卡。对于上市房地产企业来说，虽然在一些城市遇到了严厉的控制政策，但大部分还是凭借其规模优势取得了良好的效果。与此同时，高营业额正成为住宅企业扩大规模的一大杀手。
根据Wind information提供的数据，截至4月24日，除ST公司外，a股市场有91家住房公司公布了2017年财务业绩。其中，69家公司实现了业绩增长，占总数的75.8%，22家公司业绩下滑。与此同时，上述所有业绩增长的a股住房企业去年都实现了盈利，而业绩下滑的22家住房企业中只有5家也遭受了亏损。此外，91家住房企业2017年实现净利润1502.9亿元，比2016年的1139.6亿元增长31.88%。
库存方面，91家上市住房企业库存总额接近3.3万亿元，同比增长29%。其中，万科为首的前10家住宅企业的总存量超过1.9万亿元，占比近60%。
13住房企业业绩增长100%以上一些中小住房企业经营困难
至于a股住房企业的业绩，沈万宏远的研究报告指出，2017年，主流住房企业的业绩出现了漂亮的增长，盈利能力也有所上升。得益于2015年至2017年蓬勃发展的住房市场，市场上主要住房企业的销售正处于量价齐升阶段，2017年至2018年住房企业的优质可设定价值十分丰富。然而，亏损的房地产企业都是转型或非国有分布的中小型房地产企业。
“领先的房地产公司在融资、营业额、成本等方面领先于行业平均水平。凭借其规模优势。未来市场集中度将继续提高，整个行业的大部分利润也将集中在龙头企业身上。”一些业内人士说。
与整体业绩增长31.88%相比，一些a股住房企业的业绩更加引人注目。
据《证券日报》记者统计，上述91家公司中有13家的业绩增长了100%以上。其中，石龙赵晔和中交地产的业绩增长400%以上。
此外，在业绩下滑的房企中，宁波富达和亚太实业归属于母公司股东的净利润均下降了700%以上，而凤凰控股、绿景控股和京滨发展的业绩也下降了300%以上。
业内人士指出，在当前的市场环境下，中小住宅企业在行业中的变动较小空，其业绩波动比以往更加剧烈。面对越来越昂贵的土地，单个项目的问题很可能会拖累全年的业绩。
浓缩率迅速增加。
事实上，虽然一些住房企业由于结算周期或重组而大大提高了业绩，但它们与龙头企业在利润绝对值上仍有很大差距。
在上述91家房地产公司中，母公司股东去年拥有的3家净利润超过100亿元，分别是万科、保利和招商局。这意味着，在传统的四大a股住房公司中，只有金地略显落后，而招商局在完成重组后又重新进入了发展的快车道。
值得一提的是，万科、保利和招商局去年的净利润总额为558.98亿元，占91家住房企业净利润总额的近40%，其中一家万科占近20%。显然，加快产业集中度的提高和稳定绩效的提高是2017年房地产业的主要趋势。
该机构的报告还指出，行业集中度的提高是一个长期的逻辑，土地收购量的集中度明显高于销售量的集中度。2017年，三线和四线城市的销售额超出预期，惠及全国领先的住宅企业。然而，2018年，当金融去杠杆化继续深化、融资成本上升时，住房企业的集中度将加速上升。
库存攀升了近30%
据风能信息统计，截至4月24日截止，91家上市住房企业的库存总额接近3.3万亿元，同比增长近30%。有10家公司的库存门槛超过1000亿元，包括万科、保利、华夏幸福、招商蛇口，以及首家公开发行股票的公司。其中，阳光城市、荣盛发展、金科和法华在过去三年中首次拥有超过1000亿元的库存。500亿到1000亿人民币中有7个，包括严重落后的金山谷。300亿元至500亿元中有8个；100亿到300亿元中有21个。
一些分析师认为，房地产行业的发展周期很长，库存增加是合理的。一般住房企业将预留一定数量的土地，以满足企业未来三年的发展需求。然而，一些企业库存增长缓慢，甚至库存急剧下降，并不意味着这些住房企业正在健康运行。
据统计，截至4月24日，万科库存约为5981亿元，同比增长36%。金谷的库存约为842亿元，同比增长17%。
对于金地的落后，一些行业分析师表示，过去两年金地的扩张速度很难与万科等企业相提并论。2017年，公司合并结算面积也在减少。自2009年以来，土地储备的股权比例逐年下降。未来两年合并结算收入下降的趋势可能会继续。可以看出，之前“保证一万元”的四大房地产公司之一的金戴尔，已经在这条轨道上被抛得远远的。
然而，据记者观察，许多企业减少了库存周转次数，增加了库存周转天数，这表明他们的经营能力和库存管理水平变得薄弱，项目不适销对路，从而造成现金回报缓慢，资本链压力大，阻碍企业快速扩张。
从整个行业的清仓效果来看，2017年，一些以前集中在三线、四线城市的住宅企业清仓效果理想。
一些住宅企业高管在接受采访时表示，由于去年一、二线城市严格的控制政策，特别是价格限制政策，推迟了许多新的住宅项目进入市场，以及三线、四线城市棚户区的货币化，一线、二线城市的溢出需求和三线、四线城市的改善需求导致了三线、四线城市的销售激增。许多年前难以消化的项目被更好地淘汰了，甚至一些企业也获得了数千亿元的销售额。
库存管理压力增加
事实上，由于限制政策，过去两年出售的许多地块都没有完全实现。房地产企业的许多高端项目由于限制政策很难以高价获得预售许可证，而低价牺牲利润，这是开发商所不认可的。在僵局下，项目销售周期延长，推高了资本成本，减缓了资产周转。
库存管理对房地产企业来说实际上是一项非常困难的技能，特别是在宏观调控背景下，很少有企业能够准确地踩上每个控制节点，甚至以前的大型住宅企业也有过危机。
一位业内人士表示，库存管理是房地产企业管理链中非常重要的一环。如果这种能力薄弱，库存周转速度慢，流动性差，将影响企业的短期偿债能力。在大多数住宅企业都在利用杠杆加速发展的时候，库存管理能力、周转速度和现金流状况几乎决定了住宅企业的生存能力。
对此，易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，在监管政策加大、融资紧张的背景下，今年住宅企业销售还款率低将是行业面临的一个难题，随后的清仓能力也会变弱，给资金链带来压力。
资料来源:《综合证券日报》
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