根据上海易居房地产研究所近日发布的《人口与房地产市场专题报告之一》，人口的流入和流出是影响一个城市房地产市场的最基本因素。虽然“长期关注人口”是房地产市场的共识，但放宽居住条件并不意味着所有大城市的房价都会上涨。
78个城市地区的人口规模已经达到或超过百万大关。
根据国务院2014年11月发布的《关于调整城市规模分类标准的通知》，城市居民超过1000万的城市为特大城市。常住人口在500万到1000万之间的城市是特大城市。常住人口在100万以上不满500万的城市是大城市，其中常住人口在300万以上不满500万的城市是一类大城市，常住人口在100万以上不满300万的城市是二类大城市。通知指出，市区是指“市辖区和不设区的市，以及居民委员会管辖的区域和与区、市政府站实际建设相联系的其他区域”。“市辖区内的农村地区不包括在市区内。
根据住房和建设部公布的《2017年城市建设统计年鉴》，结合市统计局公布的数据，易居研究所的报告发现，78个城市的城市人口规模已经达到或超过百万大关。城市分类如下:
三大城市:上海、北京和深圳；
七大城市:广州、重庆、天津、成都、南京、武汉和杭州；
一类大城市:Xi安、沈阳、长沙、哈尔滨、苏州、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春；
有57个二类大城市:太原、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、乌鲁木齐、东莞、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州、烟台、保定、济宁、包头、呼和浩特、佛山、鞍山、淮安、抚顺、潍坊、吉林、柳州、南阳、西宁、赣州、盐城、大同、泸州、南通、衡阳、大庆、株洲、银川、襄阳、惠州、齐齐哈尔、海口、扬州、淮南、芜湖、遵义、自贡、泉州、绍兴
超过70%的城市人口正增长。
该报告将对2017年各城市的城市人口增长率进行统计。58个城市的城市人口增长率为正，4个城市相同，16个城市为负。从人口数据可以看出，大多数大城市的城市人口增长率是正的。
报告显示，福州、Xi安、泸州、青岛、徐州和邯郸是城市人口增长率超过10%的城市。其中，一些城市将受到2017年行政区划调整的影响。例如，福州市长乐区将从市区中移除，Xi伊彦区将从县区中移除，青岛市即墨区将从市区中移除。此外，Xi安将于2017年推出新的人才政策。与2016年相比，该市的常住人口将增加7.9%，户籍人口将增加9.8%。城市人口也将呈现快速增长。福州和青岛的常住人口在2017年将分别增长1.2%和0.9%，这应归因于行政区划调整导致的城市人口快速增长。泸州、徐州和邯郸在2017年没有调整行政区划。城市常住人口分别增长了0.25%、0.6%和0.2%，这可能是由于统计原因造成的城市人口异常增长。
此外，2017年，杭州、郑州、成都、宁波、合肥、南京等二线城市积极出台各类人才“抢人”的新政策，人口增长也加快。与之形成鲜明对比的是，北京和上海在2017年都经历了负增长，这与北京-上海严格的人口控制政策有关。然而，同样是一线城市的深圳，人口增长率排名很高。对报告的分析表明，这与深圳自2016年以来吸引学术和技能人才、降低人才落户门槛的努力有关。
2017年，乌鲁木齐、太原、天津、襄阳等城市在市区人口增长中排名较低。乌鲁木齐城市人口增长率为-17.4%，2017年登记人口增长率为-16.9%，这可能是统计原因造成的。太原市2017年居民人口增长率为0.8%，与城市人口增长率也有很大不同。不同的统计标准可能会有问题。
大多数大城市的房价都在上涨。
以2017年为例，据研究机构统计，2017年各城市房价同比上涨显示，71个城市房价上涨为正，7个城市市区房价上涨为负。可以看出，2017年大多数主要城市的房价都在上涨。
根据该报告，佛山、成都、海口、呼和浩特、青岛和Xi是2017年房价涨幅较大的主要城市。虽然人口是影响房价的长期因素，但如果一个城市的人口在短时间内快速增长，必然会带来大量的住房需求，其影响因素不可低估。2017年，佛山、成都、青岛和Xi安都是房价涨幅最大的城市之一，城市人口增长速度更快。
2017年，自贡、大庆、鞍山、银川、抚顺、合肥和汕头是房价下跌的城市。自贡、鞍山和汕头的人口在2017年分别下降了-1.1%、-0.1%、-1.5%，抚顺的人口与2016年持平。2017年，中国大部分三线城市和四线城市都处于房价上涨的周期中，而上述四个城市的房价却逆势下跌，这与人口减少不无关系。
人口与房地产市场关系的启示:一些大城市面临调整房地产市场的压力
从发达国家的经验来看，城市化的一般规律是人口从农村集中到城市，从小城市集中到大城市。根据对2017年不同类型城市地区人口增长和房价增长的研究，报告得出以下结论和对未来的一些预测。
1.特大城市的北京和上海严格控制人口规模。到2035年，常住人口将分别控制在2300万和2500万左右。从现在开始，未来20年的增长率空非常有限。深圳的计划设定的目标是到2020年达到1，480万永久居民，而且仍有相对较大的增长空。然而，北京、上海和深圳在就业机会、医疗保健、教育等资源方面具有无可比拟的优势，仍然对人才有很强的吸引力。预计未来一两年房价将稳步上涨。
2.除广州外，特大城市被称为“一线新城”，也是过去两年积极“抢人才”的主力军。他们的就业机会和公共资源仅次于一线城市，对人才也很有吸引力。目前，他们仍处于大力引进人才的阶段。在北京和上海严格的人口控制下，它们会吸引一些溢出人口。放宽定居政策将促进未来人口的进一步增长，并将形成对房价的有力支持。
3.一类大城市，除苏州外，都是省会和国家计划单列城市。它们在资源方面明显优于该地区其他城市，在吸引人才方面仅次于超大城市和特大城市。例如，在过去两年里一直大力“抢劫”人民的Xi安，其常住人口和登记人口的增长率是全国最高的。这些城市吸收该地区其他城市人口的能力很强。在全面自由化和放宽定居条件的支持下，未来人口规模仍将增加空，这将形成对房价的有力支持。
4.第二类大城市明显被分割。其中，首都城市、计划单列城市和一些经济实力较强的城市未来仍将具有较强的人口吸引力。他们有望进入一类大城市行列，如合肥、福州、宁波、无锡等城市，他们未来的房价也将得到大力支持。然而，一些经济实力较弱的城市就业资源有限，难以形成强大的人才吸引力。大多数城市在定居之前都没有太大困难。尽管本通知要求二类大城市完全解除对定居的限制，但预计这些城市的房地产市场未来不会有很大发展。例如，2017年，当三、四线城市整体房价上涨时，城市人口减少的自贡、鞍山和汕头的房价却逆势下跌。近几年来，我国大部分三线、四线城市房价大幅上涨，主要是由于帐篷大规模改革和货币补偿，背离了增加人口供给和外流的基本方面。未来，一些城市将面临人口外流、二手房市场规模小(房地产流动性弱)等风险，房地产市场的调整压力将相对较大。
资料来源:上海易居房地产研究所
作者:沈心
「吴中太湖新城」
