资料来源:深圳市住房和建设局
2018年8月，市政府发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道租赁和购买保障的住房供应保障体系的意见》(以下简称《主文件》)。新时期，深圳将着力为不同收入水平的居民、专业人士等群体建设多层次、差异化、全覆盖的住房供应保障体系，努力实现全民安居。《主要文件》提出，到2035年深圳将新建和筹集170万套住房，其中:70万套商品房，约占40%；共有100万套公共租赁住房、住宅商品房和人才住房，约占60%。
此次公开征求意见的三项政府规章是《总体文件》的配套文件，即《深圳市公共租赁住房建设管理办法》、《深圳市住房建设管理办法》和《深圳市人才住房建设管理办法》(以下简称《公共租赁住房办法》、《住房商品房办法》和《人才住房办法》)。
引入三项政府法规的目的
——实施住房制度改革“总文件”。深化住房制度改革是一项系统工程。深圳市委、市政府改革的总体安排是通过构建“1+3+N”政策体系，统筹宏观、中观、微观层面和步骤，规划改革路线。其中，“1”是指2018年8月发布的“主要文件”，是深化住房制度改革的纲领性文件，处于整个制度的“顶层”。“3”是指这次征求意见的三项政府法规。它是“主要文件”的基本原则和指导意见的合法化。它不仅在实施中发挥作用，而且为下一级规范性文件提供立法指导。它是连接前面和后面的“关键节点”。接下来要做的“n”是指与三个政府法规相匹配的详细实施细则和技术规范，它们将提供具体的操作细节和实施标准，是整个系统的“基础”。
——实现改革成果的法制化。所有重大改革都必须以法律为基础。去年通过公开和民主的进程起草的《总文件》巩固了公民对生活在某个地方的期望，并在最大程度上达成了社会共识。出台这三项政府法规是为了沿着法治的轨道推进各种改革措施，并以法律的形式巩固改革成果。
-确保三项住房政策的可操作性。这三项政府法规为公共租赁住房、住宅商品房和人才住房的建设、征收、分配和管理制定了操作规则。通过三大法规的具体制度安排，政府主要按照法规和法律完成三类住房的建设、分配、管理和服务。公众根据规定以公开和透明的方式申请和使用三种类型的住房。社会各界和大众传媒依法行使社会监督权，促进政府规范管理和改善服务，协助政府查处违法行为。
——促进房地产市场稳定健康发展。出台三项政府法规是建立房地产长效机制的重要举措。通过完善住房供应保障体系，大规模增加公共租赁住房、住宅住房、人才住房等各类住房的供应，有利于实现稳定地价、房价和预期、防范房地产市场风险、促进房地产市场稳定健康发展的目标。
三项政府规章的主要内容
-为住房建设筹集资金。《总体文件》提出，到2035年，深圳将建设不少于100万套公共租赁住房、住宅商品房和人才住房，并在近期、中期和长期实施。为了实现这一目标，三项政府法规将在住房建设和融资方面强调以下几个方面:
一是多主体供给和多渠道保障。多学科包括城市政府、人才住房专门机构、房地产企业等八个主体。多渠道包括新增土地供应、住房变更、劳动和社会保障变更、城市更新和建设、地铁上部结构建设等15个渠道。
二是增加供给，努力实现供需平衡。自2016年以来，我市加大了为三类住房建设筹集资金的力度。由于项目从建设到竣工交付需要一定的时间，短期内没有形成大规模供应。目前，住宅供应量很少，但该市正在努力突破土地瓶颈，增加住宅用地比例，预计2021年后将形成有效供应。
第三，应努力提高住房质量，实现从一个地方到一个居住地的转变。大力推进预制建筑和绿色建筑，建设设计精良、可靠、绿色宜居的住宅项目，如光明长征项目，该项目将成为国家住宅项目示范工程；坚持教育、医疗、交通、体育等公共设施同步规划、同步建设、同步交付；大力推进绿色物业和智能社区建设，建设管理有序、和谐美观的幸福家园。
-三种住房的申请条件。《公共租赁住房办法》规定，除了向具有户籍的低收入和中等收入家庭提供基本公共服务外，还将根据国家相关政策向公共交通司机、环卫工人和其他相关行业人员以及先进制造业工人提供基本公共服务。其中，中低户籍、低收入家庭申请轮候名单的主要条件是:有深圳户籍并缴纳社会保障3年以上，不超过收入和财产限额，无自有住房，3年内不因离婚转移或分割自有住房，不领取住房租赁补贴。
《住房商品房管理办法》规定，申请租赁或购买的主要条件为:深圳户籍并缴纳10年社会保障，无自有住房，5年内无因离婚而转让或分割自有住房，无优惠购买政策，不超过收入和财产限额。
《人才住房办法》规定，申请租赁的主要条件是:各类具有深圳户籍或有效居住证的人才，通常在深圳缴纳社会保障费，没有自有住房，3年内没有转让自有住房或因离婚分割自有住房，没有享受购房优惠政策。申请购房的主要条件是:深圳户籍的各类人才，已缴纳社会保险10年以上，无自有住房，5年内未转让自有住房或因离婚而分割自有住房，未享受购房优惠政策。
-关于设置收入和财产限额。设定收入和财产限额是住房保障制度的重要组成部分，是国内外的普遍做法，也是实现准确住房保障的必要措施。《公共租赁住房办法》和《住宅住房办法》规定，公共租赁住房和住宅住房的申请人必须分别满足收入和财产限制要求。收入和财产限额的具体标准由市发展改革部门另行制定和公布，实行动态调整。市民政部门负责收入和财产的核实。在申请家庭完整性申报的基础上，通过政府信息共享和大数据核查，努力实现收入和财产核查的准确性和效率。
-关于住房分配模式。公共租赁住房采用轮候分配和定向租金分配相结合的方式。住房型商品房和人才住房分批分配。对于已经申请公共租赁住房的家庭和已经申请商品房的家庭，可以继续使用分配办法。同时，为了充分体现对特殊困难群体的关怀，在住房型商品房的分配过程中，对优抚对象、残疾人家庭等进行养老和补偿。可以享受优先政策，例如增加彩票数量、分配两个彩票号码以及添加适当的奖励点数。
——论住宅的封闭循环机制。《保障性商品房办法》和《合格人员住房办法》分别规定了已售出的保障性商品房和合格人员住房的封闭式流通、流通价格、取得全部产权的条件和应支付增值收益的计算规则。例如，出售的商品房和人才房在一定时期内关闭，不能上市流通。因在其他市场购买商品房等法律原因或者自身原因需要转让的，应当转让给符合购买条件的其他对象，或者由原产权单位或者主管部门按规定回购。自买卖合同签订之日起，凡已在深圳缴纳社保满15年或60岁以上且已购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，即可获得所购房屋的全部产权。同时，可以将应付增值收入与在深圳的服务年限挂钩，对在深圳扎根并做出贡献的人才给予优惠待遇。
-监督住房分配管理。为了提高住房资源的使用效率，确保住房保障的公平和公正，三项政府法规规定了一系列后续监管措施:一是完善执法监管措施，通过信息技术等科技手段加强租赁后监管；二是明确用人单位、申请人家属、房地产中介机构和企事业单位的法律责任。三是建立信用管理机制。当事人违反法律、法规、规章的，不仅要依法处罚，还要列入不良行为记录，依法共同处罚。
-联系新旧政策。《公共租赁住房办法》和《住宅住房办法》都为政策的实施设定了一定的过渡期。也就是说，在新办法颁布后的一定时期内，符合条件的申请人可以继续按照原规定申请等候，或者那些已经获得受理的人可以在考试合格后进入等候池，继续适用原办法。新办法实施后，申请人的申请将按新政策执行。人才住宅作为一种新型住宅，不涉及新旧政策的衔接。
关于“三个政府条例”的协商将持续一个月。从现在起至2019年5月28日18: 00，相关单位和个人可以通过以下方式进行反馈。有关主管部门将充分吸收社会各界的意见和建议，进一步修订和完善三项政府规章，努力尽快公布和实施。
1.通过深圳市住房和建设局(http://zjj.sz.gov.cn)门户网站的“互动交流-舆情征集-征集主题”栏或深圳市司法局门户网站的“互动交流-舆情征集-当前征集”栏在线提交意见。
2.请致函深圳市福田区振华路8号设计楼919室住房建设局住房改革发展司(邮编:518031)，或深圳市福田区市民中心西5080室市司法局立法和规范性文件审查办公室(邮编:518035)，并在信封上注明“立法意见”字样。
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