在“不投机炒房”的大基调下，房地产市场的各种调控政策继续处于高压之下，尤其是在2018年下半年房地产市场变冷的时候。在此期间，二级土地拍卖降温更加明显，二级土地拍卖数量持续上升，60%地块价格回落。然而，大多数城市的房价保持稳定，涨幅适中，二线城市的投资利润空逐步扩大。虽然2019年第一季度二线城市会有所恢复，但地价并没有普遍上涨，二线城市抢占土地的机会依然存在。
为了更准确地研究住宅企业的利润空，本文进一步将研究对象细分为行政区域。通过对不良房产、容积率、区域供需、产业、配套设施和规划等因素的分析，可以看出投资价值高的地区大多集中在郊区，杭州余杭区、成都杜英区等人口众多的新城市中心和工业区都是投资价值高的地区。然而，在重庆九龙坡等地，土地与住房的比例很高，房地产与住房的价格差异很小，前期土地价格迅速上涨，导致一些地区出现“面粉比面包贵”的现象，从而造成较高的进入风险。
2018年，二线城市的房地产差距正在扩大，从而为征地带来了良好的机遇。
受2018年下半年市场明显降温的影响，二线城市地价经历了近5年来的首次下跌，完成交易的底价降至3555元/平方米，同比下降9%。然而，房价增长率保持稳定，趋势好于一线和三线城市。从这个角度来看，二线城市迎来了新一轮的投资窗口。
1.土地价格下跌，同时房价上涨。二线城市空的利润将再次(略有)增长
2.2018年土地价格的大幅调整大大增加了南京和海口之间的差价(略有增加)
3.城市各地区差异很大，投资价值有待进一步细化(略)
50%的行政区域具有较高的投资利润空，只有不到10%的区域面临利润风险。
为了将研究对象集中在具有一定投资价值的领域，我们以2018年1.5的供需比和50万㎡的住宅交易面积为筛选条件，进一步缩小了研究样本的范围，最终将研究领域的数量集中到135个。本章研究中，将分别对135个地区的容积率和住房差价进行梯度分析，然后从容积率(地价/房价)和住房差价(房价-地价)两个维度综合判断每个地区的利润率和利润空，为房地产开发商选择征地时机提供参考。
1.土地与住房比率的梯度分析:在大约10%的地区，土地与住房比率仅为0.1，但利润空往往与净化风险并存(节选)
在135个典型地区中，42%的土地与住房比率低于0.3。这些地区大多位于郊区或发达的新区，这也是住房企业关注的主要领域。土地与住房比率约为0.1的大部分地区位于城市的远郊或政府管辖的县市。相对而言，土地与住房比率较高的地区通常位于郊区。例如，郑州郑东新区、重庆大渡口区、成都新都区、天津西青区等工业发展较快的城市郊区的土地与住房比例均大于0.5，而南京高淳和苏州吴江区郊区的土地与住房比例均低于0.4。这种现象的原因不难理解。郊区的一般工业相对成熟，装备精良。此外，预计房价将上涨得更高，成交量也相对较快。因此，住房公司更加重视土地收购，推高了该地区的土地拍卖溢价，土地与住房的比例大多更高。然而，远郊的工业发展不如远郊。土地相对便宜，容积率相对较低。
其中，容积率约为0.1的地区约占7%，这些地区大多集中在青岛、郑州、Xi等城市的远郊或工业发展相对缓慢的新区，如青岛黄岛市、Xi高新区、郑州荥阳等。由于新区有更多的新土地供应和更偏远的地块，地价相对便宜，而由于规划，房价是有利的。此外，市场在过去两年持续高烧，并已升至高位。两个因素的叠加使得这些地区的土地-住房比率极低。虽然该地区的土地与住房比率极低，利润空似乎相当可观，但由于购房需求透支，加上其自身经济活力薄弱和人口增长瓶颈，也有必要防范发展潜力不足的风险。
2.房产差价梯度分析:80%的地区房产差价超过5000元，大部分地区没有建筑安装成本压力(节选)
在销售和土地储备规模竞争加剧的背景下，较低的地价和房价比不再是企业征地的必要条件。例如，在中心城区或炎热的郊区，地价较高、住房差异较大的基准地块仍将吸引许多住房企业的青睐。在135个典型区域中，超过一半的区域的房地产差价在8000元/㎡以上，与目前的平均单位价值4000元/㎡相比，利润空比较丰富。另外30%的地区有5000-8000元的差价，还有一定的利润空；不包括建筑和安装成本、营销成本等。，对于差价小于5000元/平方米的地区，住房企业的利润空很小，甚至面临亏损。
3.利润预期的分类:一半以上的地区投资价值高，只有少数地区利润预期低。
通过对房地产与容积率差异的梯度分析，135个典型地区的盈利能力得到了验证，但单一指标研究存在一定的局限性。为了更公平地评价对这些地区空的影响，我们综合考虑了住房差异和容积率两个维度，并运用四象限法来区分各个地区的投资前景，为住房企业未来的投资和布局策略提供参考。
135个地区可以分为四类:杭州拱墅为代表的低地房比、高房地产差价地区具有较高的投资价值；另一方面，两种类型的区域机会和风险并存:低土地与住房比率、房地产与房地产之间的小差价以及房地产与房地产之间的高差价。就具体风险而言，前者是由于房价低，限制了利润空，而后者的风险主要来自市场过热和土地过度竞争现象。此外，以重庆九龙坡为例，一些地区的投资价值相对较低。
资料来源:审评委
根据各地区的数量分布:
(1)约50%的地区投资价值高(地价低，差价大)
杭州拱墅、海口美兰、秀英、青岛黄岛等68个地区的容积率低于0.5，相差8000多元/㎡,投资价值高。特别是杭州拱墅区，差异22，374元/㎡，容积率0.43，是研究对象中利润最大的地区之一/[/k0/】。对于海口美兰、青岛黄岛等因土地供应结构、需求不足而利润空较大的地区，要警惕政策调控带来的风险。
虽然武汉新洲、长沙望城、宁乡、沈阳沈北新区等47个地区的土地与住房比例不到0.5，但房地产差价相对较小，都不到8000元。投资价值在一定程度上受到影响。其原因主要是武汉、长沙、沈阳等城市的房价低。此外，忻州、望城和宁乡都位于远郊。虽然土地价格水平很低，但住房价格水平也很低，这限制了利润空。以武汉新洲为例，虽然土地与住房之比为0.42，但利润空已不复存在，因为新洲房价仅为6280元/㎡,住房差价为3625元/㎡。
(2)少数地区房地产价格差异较大，但房地产价格比率高，税收压力大(房地产价格差异大，房地产价格差异大)
杭州西湖、苏州姑苏和天津西青的房地产差价在1万元以上。这些大多位于城市的中心或郊区。土地价格已经上升到很高的水平，导致土地与住房的比率超过0.5。税费的成本不应该低估。我们应该警惕土地拍卖中过度竞争的风险。
(3)约10%的区域投资价值相对较低(高的土地住房比和小的差价)
重庆九龙坡等地区就是这种类型的典型地区。由于前期地价的快速上涨和限价政策的叠加，利润空大幅下降。这两个地区的差价只有3000元/㎡。除去其他成本，没有利润空。当然，对于差价超过5000元/㎡的地区，如郑州市郑东新区和天津市津南区，由于市场需求相对较强，仍有一定的投资价值。
人口的引入和购买力的提高保证了利润预期。大多数风险来自土地价格的过度上涨。
为了深入分析各地区投资利润空的特点，我们分别从上述四种类型中进一步选取代表性地区，并结合供求关系、政策背景、需求空等因素进行分析。通过研究可以看出，高投资价值地区是城市发展的重点地区，有许多有利的规划，其中新区的概念最为常见。在需求方面，进口人口数量大多处于前列，区域商品房供需基本平衡或紧张，产品供应大多有所改善。然而，那些市场竞争已经非常充分、土地价格已升至高位的地区，如重庆九龙坡，具有较高的进入风险成本。
1.利润指数最好的地区:工业有助于人口增长，杭州余杭的购房需求有充分的后续动力(略)
2.高利润率地区:城市规划的有利需求增加，济南鲤城的强劲需求保证了周转速度(略)
3.投资适度，区域布局均衡:成熟的配套设施将支持杭州西湖的搬迁，改造产品的搬迁风险较低(略)
4.风险预警区:重庆九龙坡区地价上涨过快，后续进场面临成本劣势(略)
2019年初，大部分地区利润空保持稳定，重庆渝北和天津宝坻仅有4个地区大幅下降。
2019年第一季度，二线城市土地拍卖热略有升温，3月份地价达到25%，为2018年下半年以来的新高。然而，从各地区的交易来看，二线城市的地价远没有普遍上涨。大多数地区的地价都在合理范围内上升和下降，投资利润空变化不大。
1.第一季度，大多数地区的地价波动影响有限，各地区之间的利润空分布梯度变化不大(略有变化)
2.重庆渝北、天津北辰等少数民族地区地价波动剧烈，利润空变化值得关注(略)
3.杭州和Xi的高投资价值地区较多，武汉的高政策压力风险地区较多(节选)
从第一季度的市场趋势来看，就城市而言，投资潜力仍然集中在杭州、Xi、苏州和郑州等人口流入量较大的城市。在新的人才政策下，这些城市的人口增长迅速，需求相对强劲。此外，这些城市基本上在本区域的经济和工业水平上处于领先地位，并有更多的就业机会。此外，房价收入比处于相对合理的水平(杭州的房价收入比远低于上海)，因此不会因其对周边地区的强大辐射和带动能力而“吸血”。此外，良好的人口结构使人口更有能力持续增长。在各种因素的叠加下，这些城市的土地投资利润空最大。
至于风险地区，主要集中在武汉等调控政策更加严格、房价梯度尚未完全放开的城市。从各城市风险区的位置来看，武汉的风险区大多位于中心城区的限购区。以武汉市江汉区为例，2018年供需比大于3，供给严重过剩，地价水平也处于高位。地价-房价比高达0.66，房价差仅为5076元/㎡。扣除建设和营销成本后，剩下的利润很少。如果这些领域的政策压力继续存在，投资利润压力将变得越来越严重。
4、投资潜力区集中在郊区，主要是为了引进更多的人口到新城市中心、新工业区(略)
「华侨城小学」
