4月25日晚，大城市(SH600094)发布第一季度报告，营业收入同比增长16.5%，净利润同比增长323.3%。演出似乎很精彩。然而，奇怪的是，从4月24日起，大城市一直在下降，直到4月29日。在四个交易日内，该公司的业绩市值缩水34.43%，市值逾85亿元“蒸发”。
外界对股价的大幅下跌无法达成一致。有些人认为盈利资本可能已经离开了市场。但是，如果你仔细比较公司第一季度的报告和同一天发布的著名城市主要经营数据报告，你会惊讶地发现，著名城市第一季度的销售额从2018年同期的13.5亿元增加到27.36亿元，增幅超过100%。然而，同期的销售费用、管理费用、税收和附加费没有上升，而是下降了。这与业内其他房地产上市公司第一季度的财务数据相反。
此外，公司现金流量表第一季度营业现金收入的流入并未因销售额大幅增加而增加。上述数据不可避免地引发了对公司披露的财务数据真实性的质疑。
为此，贺勋房地产向公司董事会秘书、证券事务代表和品牌总监询问了上述财务违规行为的原因，但截至公布时，上述三人均未对此做出回应。
水的数量
虽然净利润大幅增长，但如果你比较一下大城市2018年第一季度和今年第一季度的毛利，你会发现公司的毛利实际上并没有增长多少。扣除经营成本后，2018年第一季度营业收入为5.53亿元。扣除成本，今年的收入只有5.66亿元。从毛利润来看，公司净利润无论如何都不会达到323.3%。
净利润的大幅增加是由于行政费用、销售费用、财务费用、税收和额外支出的大幅减少以及公允价值的增加造成的。其中，销售成本从4833万元下降到3425万元，下降近30%。此外，其他支出也大幅下降。其中，行政费用减少900多万元，税费减少2亿多元，财务费用减少2000多万元。
然而，奇怪的是，销售费用、管理费用和其他费用的急剧下降伴随着第一季度销售的急剧增加。今年第一季度，大城市合同销售额达到27.36亿元，去年同期为13.5亿元。
明源房地产研究院执行编辑艾振强告诉贺勋房地产，销售费用、管理费用和财务费用反映了今年的实际支出。
这意味着大城市的销售收入增加了一倍，但实现上述销售收入的支出却在减少。
上述现象与当前房地产行业的总体情况不一致。事实上，大多数住宅企业的销售费用和管理费用总是随着销售的增长而增加。
以几乎同时发布季度报告的著名城市上海600325为例。季度销售额从去年第一季度的100.2亿元增加到183.6亿元。同期销售费用和管理费用也大幅增加。销售费用增加83.05%，管理费用增加61.9%。公司的解释是，销售规模的扩大导致管理成本和销售成本的增加。
不仅法华股份的销售费用和管理费用随着合同销售和营业收入的大幅增加而增加，保利地产和新城控股的销售费用和管理费用也随着销售规模的大幅增加而增加。
这不可避免地引发了对公司财务数据和运营真实性的质疑。
克里研究中心香港地区主任洪圣奇(Hong Shengqi)表示，近年来，许多房地产企业通过合并报表增加了销售额。一些合并子公司将一些企业的销售额纳入报表，而另一些合并报表转移了大量费用。
销售金额增加、销售费用减少的现象也可能是公司在财务报表中的处理造成的。
兰德咨询公司总裁宋延庆认为，在销售成本下降的同时，还有另外两种销售大幅增长的可能性。一个是像万科这样的营销革命，彻底废除了代理，代之以直销。二是公司采取了一系列措施将费用转化为运营成本，有效降低了当期费用。然而，销售额有所增加，但管理费用大幅下降的可能性很小。
销售收款率可能会大幅下降。
除了管理费用和销售费用没有随着销售额的急剧增加而增加之外，最能反映公司当期实际经营情况的经营现金流也让投资者感到可疑。
据著名城市第一季度报告，公司经营活动现金流入34.32亿元，其中仅销售商品和提供服务收入30.4亿元，比去年同期增加9000多万元。法华股票销售增长80%，第一季度营业现金流较去年同期增长60%以上，其中销售商品和提供服务收到的现金增长90%。
第一季度，其他销售额大幅增长的房地产企业，如新城控股、中南建筑等经营企业的现金流入，尤其是销售商品和提供服务的现金流入，均有一定幅度的增长。只有销售额下降的万科和第一季度销售额增长不到30%的保利房地产公司从销售商品和提供服务中获得的现金有所下降。
事实上，这个著名的城市今年从上海证券交易所收到了类似的问题。询问公司为什么在2018年1月至12月的四个季度中，每月销售商品和提供劳务所获得的现金与该季度披露的合同销售额不同。
大城市在4月30日发布了一份公告作为回应，称认购协议和销售收入的实际收到之间有一段时间间隔，特别是因为监管政策的不确定性，如有限的合同备案和银行抵押贷款额度。
如果上述解释成立，大城市在销售和提供服务方面获得的现金仅比去年同期略有增加，而第一季度销售却大幅增加，这反映了一个问题——销售回报率可能大幅下降。
如果这种推测得到证实，那么就可以找到销售额急剧增加和销售费用急剧下降的原因。根据房地产行业的规定，销售商品所支付的销售费用在销售收入全部收回之前无法确认，自然不能计入第一季度报告的费用。
当然，上述关于征收率大幅下降的猜测尚未得到著名城市的证实。截至新闻稿，公司尚未回答上述问题。然而，这座著名城市的第一季度报告也声称该公司取得了良好的回报。
当大城市的销售额增加一倍时，经营现金流中销售商品和提供劳务的现金仅略有增加，具体原因是什么？
真相是什么？贺勋房地产公司将帮助投资者了解真相，进一步挖掘该公司近年来的财务和销售数据。
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