[根据审评委的监测数据，全国28个重点城市4月份售出2344万平方米，同比下降2%。其中，一线城市营业额环比下降9%，同比上升56%。]
[此外，根据贾立安二手房实时交易监测数据，4月份一线城市交易环比下降20%~30%。其中，北京二手房市场交易量环比下降34%。]
尽管房地产市场一直在制造噪音，但随着五一假期的结束，假期的热卖效应并没有如期显现。根据凯里监测数据，540个重点监测城市共售出161万平方米，同比下降55%。所有城市的交易量都有所下降，二线城市领先，同比下降68%。
自4月以来，市场呈现出降温趋势。本月，全国28个重点城市售出2344万平方米，同比下降2%。
业内人士认为，目前一级市场和部分二级市场的复苏仅仅是基于资本和政策的不确定性，这导致对房价上涨的恐慌预期不断增强，推动了对刚性和改善的自营职业的积压需求的释放。恐慌需求被“消耗”后，市场将恢复正常。
五一楼市成交量遭遇冷遇
自第一季度以来，房地产市场的热度有增无减。全国70个城市的房价已经上涨。一些城市正经历着土地销售的大繁荣，高地价地块频繁出现。根据审评委对全国重点城市商品房供需的监测数据，第一季度，大部分一线和二线城市同期均实现正增长，二线城市新项目恶化率也有所上升。
然而，势头并没有持续稳定，五一假期房地产市场冷。审评委监测数据显示，一线城市营业额同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的下降，北京同比下降75%，至12，000平方米。只有深圳市场回暖，营业额同比增长41%。
以北京为例。中原地产研究中心的统计数据显示，从5月1日至4日，北京新建住宅网络标志242个，二手住宅网络标志134个。一个月前，在为期三天的清明节假期期间，358个新住宅单位在网上签约，141个二手房单位在网上签约，所有这些都高于五一假期的数量。
值得注意的是，一向火爆的二线城市也“站了起来”。五一假期期间，11个二线城市的交易量跌至历史低点，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场大幅降温，成交量同比下降逾70%，而南京和成都下跌逾80%。
即使在苏州，五一假期市场也很冷。今年4月，苏州的房价和交易量双双上涨，许多行业的“土地王”纪录也创下，但其交易量在五一期间同比下降了16%。此外，25个三线和四线城市的营业额同比下降43%，每个城市的市场差异显著。
自2018年下半年以来，随着房地产市场进入调整期，市场通常的小节假日热卖效应明显减弱。根据凯莱里的研究，在2019年五一假期期间，更多的人仍然选择拜访亲戚朋友、旅游等等，而不是看房或买房。大多数城市对项目现场的实际访问量并不令人满意，营业额大幅下降也是正常的。
“热身”的基础并不牢固。
事实上，市场降温趋势早已逼近。根据克里的监测数据，全国28个重点城市4月份售出2344万平方米，同比下降2%。其中，一线城市营业额环比下降9%，同比增长56%。广州和深圳均出现回调，环比下降约30%。与同期相比，二线和三线城市的总营业额分别下降了6%和1%。
此外，根据连锁店二手房的实时交易监控数据，4月份一线城市的交易环比下降20%~30%。其中，北京二手房市场交易量环比下降34%。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，4月份环比下降并不是市场降温，而是3月份交易集中释放后的自发下降。
这一判断是基于这样一个事实，即北京市场“正在上涨，但不热”。与去年第四季度相比，第一季度的气温上升了很多，但与去年年初没有太大不同。这种改善是由于进一步消化了监管效果，以及一些地方降低抵押贷款利率和调整购买限制等政策带来的市场预期的改善。
易居研究所智库中心研究主任严跃进也认为，类似城市交易量的小幅下降可能与早期需求透支有关。市场分化也将继续，一些中小城市预计将降温。
自3月以来，房地产市场经历了一个“小春天”。根据克里的数据，在新屋市场连续两个月定期下跌后，3月份商品房交易量大幅反弹，较上月上升73%。“印度之春”市场确实发生了重大变化。
根据国家经济战略研究院4月25日发布的《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》，房地产市场“春天”的主要原因包括:
首先，住房市场的融资环境有所改善。资本市场的资金短缺已明显缓解，一些城市的首笔抵押贷款利率降至基准利率水平。
第二，对房价的预期已经改变。一些城市根据市场变化微调了房地产调控政策，而一些城市取消或削弱了价格限制和销售限制等辅助调控措施。一些潜在购房者认为，房地产监管可能会进一步放松，从而将他们对房价的预期从悲观变为谨慎乐观。
然而，在强光下，随着"红色五月"的冷启动，人们对房地产市场春季趋势的可持续性产生了怀疑。
三线和四线城市面临着撤退的巨大压力。
当市场不确定性仍然存在时，中央政治局会议重申，住房将不会投机，自然资源部强调土地供应的分类，住房和建设部将对城市市场给予预警，政策信号将为房地产市场注入“稳定剂”。
徐小乐认为，在稳定增长和风险防范之间，不仅要通过适度宽松的货币流动性增加对实体经济的支持，还要防止资金通过非法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。年初支持首次购房者的杠杆可能会受到限制，从而难以保持市场快速升温的势头。
Kerri的研究还表明，目前一级市场和部分二级市场的复苏阶段仅仅是基于资本和政策的不确定性，这导致对房价上涨的恐慌预期不断增强，推动了刚性需求过剩的释放，提高了对自住的需求。恐慌需求被“消耗”后，市场可能会恢复正常。
“随着红色五月的糟糕开局，城市交易的分割模式在未来将持续更长时间。”Kerri research认为，一线和二线城市的市场需求相对充足，成交量仍能保持较高水平。三线四线城市不容乐观，房地产市场仍面临一定的调整压力。
具体来说，长江三角洲的一些城市，如南京、杭州、合肥、苏州等。，在2018年调整后逐渐回归理性市场并增加供应。此外，新政策，如开放和定居、限制购买和放松限制，也会对交易产生一定的刺激作用。预计这些城市的营业额将略有上升。
以福州、厦门、南宁、昆明等核心二线城市为典型代表，土地拍卖市场人气仍然很高，高溢价地块频繁出现，成本驱动增加了买家对未来市场的预期，政策调控也不同程度放松，市场有望复苏。
重庆、武汉、成都、Xi、郑州等中心城市人口基数大，城市基础设施完善，短期内将继续保持强劲的市场需求。然而，沈阳、大连、济南等环渤海城市由于营业额较低，面临相对较高的库存压力，以后的趋势不容乐观。
事实上，城市分化的趋势一直很明显。根据上述社科院报告，在前一个“小春”时期，一线城市房价略有上涨，而准一线和二线城市房价上涨。然而，三线、四线城市房价涨幅略有收窄，“春天”的基础并不牢固。
纬房指数监测显示，2019年3月，三线城市和四线城市的平均房价环比上涨0.196%，较上月下降0.213个百分点。在118个有三到四条线路的样本城市中，有72个城市上升，比上个月下降了2个。新兴城市占三线和四线城市的61%，较上月下降1.7个百分点。
从城市化总体格局来看，三、四线城市收入水平和人口吸引力相对较低，住房投资和二手房市场投机需求相对不活跃，房价持续上涨的驱动力不足根据上述报道，三线、四线城市的“小春”趋向消退，房价将稳步适度下跌。
「南京万科金域缇香」
