编者按：行业在变。经过冰与火的洗礼，有人卖声，有人逆袭。房地产的新周期是强者的黄金时代。成为1%才是地产龙头的正确姿态。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找房地产三好学生”系列活动，解码榜样的力量，解析“三好”特色房企。
作者|陈
生产|聚焦金融
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如果说“黑马”是剑法的标签，那么2022年的剑法就是最黑最快的“黑马”。
2022年，在行业下行、收缩的背景下，建发地产以销售前十、拿地前四的优异成绩实现了逆势突破，成为福建房企新领军者，备受业界关注。
回顾过去的一年，建发强势反击并非偶然，而是布局热点城市，积极推进营销，控制运营效率的结果。
背靠大树，好融资
要理解建发的“逆势突破”，就不得不提其国资背景。
建发地产的母公司是厦门国资委控股的建发集团。拥有七大板块，年收入超过7000亿元，资产超过6500亿元。建发地产原本负责住房地块的开发，但2009年被上市公司建发股份收购，现由建发集团和建发股份共同控制。
背靠两棵大树，建发地产有着先天的融资优势。以2022年底为例，房企融资渠道重新打开，众多优质房企得到支持。在此背景下，12月建发发行《公开发行公司债券预案公告》两只股票，发债规模分别不超过50亿元和150亿元，募集资金用途为补充流动资金和偿还有息债务。
去年11月28日，证监会宣布重启上市房企再融资。建发地产的港股上市平台建发国际随即抛出配股融资方案，先老配股再新配股，净融资8亿港元。筹集的资金用于偿还贷款和一般业务。
据不完全统计，2022年建发地产通过发行公司债、ABS、小额公募、中签票等方式融资超过40亿元，建发国际通过配股融资超过40亿元。
这样的融资实力，让建发地产有了“四面出击”的底气。
2015年，建发地产走出福建，陆续进入深圳、杭州、南京等市场，拿地力度明显加大。2018年，建发地产销售额第二次跃升，当年销售额达到387亿。
随后，建发扩张全面提速，拿地规模连年增加。销售额从2018年的387亿增长到2021年的1711亿，三年增长了4倍。
2022年初，建发地产开始调整组织架构，明确了“集群-事业部-城市公司-项目部”四级管理架构，将五大区域合并为三个集群，精简了干部数量。
当时市场的观点是，建发此举是为了降低管理成本，扩大盈利。
现在回过头来看，年初的结构性精简并不是收缩战线，而是聚焦优势区域，深耕优势城市。
猛拿地扛央企。
2022年，大型房企普遍收缩投资，谨慎拿地。百强房企全年拿地总额约1.65万亿，同比减半，也比5年内的2020年峰值下降了63%。
但建发仍在积极拿地，频繁出现在多个城市的地方拍卖市场。仅9月份，建发就在北京、上海、苏州、漳州四地集中供地，豪掷150亿拍出6宗地块。
根据2000年中央手指研究的数据
在上海，建发以独立或联合拿地方式斩获5宗土地，权益拿地金额达107亿元。在京津冀城市群，建发斥资94亿元“囤地”，新拿地面积达23万平方米。
在大本营厦门，建发地产尤为凶猛。纵观厦门全年四批土地拍卖，除“缺席”第三批土地拍卖外，建行在厦门的第一、二、四批集中供地和拿地金额分别为94.4亿元、50.9亿元和21亿元，累计成交6宗地块，位居2022年厦门集中供地和拿地榜单首位。
建发在2022年半年报中透露，已布局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群，包括厦、沪、杭、苏、锡、武、长、成等一二线城市，以及漳州、莆田等公司拥有品牌口碑等优势的三线城市。
截至2022年6月底，国开在一二线城市的土地储备预估权益价值占比近70%。
土壤储存质量是支撑未来销售增长的基础。金钟认为，未来不同城市市场会出现明显的分化，因此在高繁荣城市拥有更多土壤储备的企业在销售上会有更多保障。
加速推送，主动抢收。
在行业下行周期中，将土储转化为销量并不容易，这也进一步凸显了产品和营销的重要性。
有机构分析，对应高能城市和核心地段的布局，建发在产品上匹配高端改善项目。目前，建发已经形成了以“新中式”为核心的四大系列产品，同时通过多个项目的布局提升品牌效应，保证了一定的利润空间，促进了项目的销售。
此外，为了促进销售，建发在推地节奏和项目营销方面都下了功夫。建发在财报中表示：“自第三季度以来，公司在政府政策的帮助下，在控制经营安全和效益的前提下，制定了合理的销售策略和拿地策略，提前安排和供应商品，积极营销多个项目，缩小了单季度销售下滑幅度。”
在南昌，去年有两个在建楼盘一个月开盘五次，六成房源入市。最终，建发以39.7亿的年销售额跻身南昌房企销售榜前三。
在无锡，建发已经适应了市场的变化，很多楼盘都开始了打折活动。最终，建发以50.6亿元的销售额和22.7万平方米的销售面积，实现了股权销售额和股权销售面积的第一。
在南宁，最近“房贷还80年”出圈，建发地产马上推出“贷款年限最高100年”的营销海报。虽然海报在市场上有争议，但可以看出建发的营销态度。
得益于积极营销，2022年，建发地产销售业绩波动小于同行业平均水平，以1700亿元销售额首次跃居房企前十，金地、绿城、龙湖等老牌巨头紧随其后。
CICC认为，展望未来，随着行业景气度的逐步恢复，土壤储备好、经营实力强的强信用企业有望率先在“销售回报增加-外部融资改善-杠杆有序扩张-报表盈利能力恢复”的良性循环中继续提升份额。
