新年伊始，房地产行业利好政策不断。1月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，决定建立首个住房贷款利率政策动态调整机制；住建部表示，大力支持刚性和改善型住房需求，增信心、防风险、促转型，强调“提高住房质量，让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求”。
此前，包括信贷融资、债券融资和股权融资在内的刺激房地产发展的“三支箭”已经全部射出。从成交情况来看，12月楼市成交量回升，一线上涨2.6%，二线上涨62.6%。与此同时，改善型购房需求迎来持续释放。
数据显示，在其统计的30个代表性城市中，有20个城市144-200平米户型和200平米以上户型数量较2021年有所增加，18个城市120-144平米户型数量有所增加。从11月一线市场成交情况来看，很多主流城市的热销项目都集中在竞争力强、稀缺性强、与客户需求匹配度高的楼盘。
根据RealData的测算，预计2021-2035年新增改善型需求约120亿平方米，占总需求的54%；其中，“十四五”期间新增改善型住房需求约41亿平方米，占总需求的52%。改善型住房产品成为市场主流的趋势已经很明显，高端市场即将迎来结构性机会。
联合开发高端住宅，打破“代理下沉”的刻板印象
在此背景下，近日，由浦凯集团投资、绿城管理的上海低密度中式庭院项目“浦凯江南李楠”(标准案例名称：浦凯绿城，上海江南春逸)低调开盘，单价约14.5万元。开盘当天，186套房源全部售罄，融化率100%。该项目作为上海最贵且可能倒挂的新房，在之前的上海高价值人群中，一直处于“吉他后面还藏着半张脸不让我们看到”的状态，而此次发售也充满了神秘感，一房难求。
公开资料显示，普凯集团承担了上海华牧行政文化中心、新国际博览中心、董娇大酒店等政府项目的开发建设，其中不少是浦东乃至上海的标志性建筑。住宅方面，更擅长打造现代风格的改善型产品，开发中式住宅项目还是第一次。
“浦开江李楠”项目位于浦东新区金桥板块，在内环和中环之间。地段和品质都是高度稀缺的。普凯选择与在中国豪宅领域享有绝对声誉和领先地位的绿城合作，无疑有优势互补、强强联合的考虑。
众所周知，“江南李”、“桃李”等知名项目不仅是绿城的代表作品，也是顶级中式庭院的代名词。普凯与绿城管理层以代建的形式合作，既是对代建模式的认可，也是对其【高端品质建设专家】品牌形象和中国项目运作及资源整合能力的认可。一份项目内部资料显示，“浦开江李楠”集合了绿城体系内的皇家设计师和顶级古建施工单位，参照“江南园林、弄堂古镇聚落”三大设计理念打造。
这个豪宅项目也打破了代建企业主要下沉到三四线城市承接工程的刻板印象。作为中国领先的代理公司，绿城管理凭借其雄厚的资金实力，先后在珠海翠湖香山和杭州迪奥国际交付了标志性的“豪宅”代理建设项目
代建的本质是委托方购买第三方服务，代建方以输出管理和服务的轻资产模式参与或交易。对于委托方来说，代建企业的选择往往比合作开发的标准更为严格，直接关系到项目的成败和盈利。尤其是在国企和地方城投平台逐渐成为拿地主力的大趋势下，产品呈现能力和商业变现能力成为选择代建企业的基本要求，代建企业的【信用创造】能力是更重要的加分项。
特别是对于国有企业，专业的代建服务商可以在内部程序合规、国有资产保值增值、促进国有企业社会效益等方面为其赋能，实现其价值最大化。
对于代建企业来说，主体信用已经成为与国有企业客户合作的“敲门砖”。基于以上背景，我们可以看到以华润置地、绿城管理、建发建管等为代表的代建企业。得益于背后国企的征信背书和在政府代建领域积累的丰富经验，过去承接了更多来自政府、国企甚至金融机构的代建业务。
此外，过硬的产品质量、成熟的供应商体系、专业的开发团队等诸多因素成为国企和央企的核心竞争力。成熟的代建服务商能够满足委托方的定制化需求，有助于实现项目的良好溢价和快速转型，维护国企的良好声誉。
在上述“浦开江李楠”项目中，代理商绿城管理层带来了30年积累的房企品质标杆的[绿城品牌]形象，以及在优质购房者中的巨大品牌“粉丝”，“绿城品质国资开发”，成为其市场号召力强、品牌溢价高的重要原因之一。
放眼当下，代建需求爆发，有效供给不足，行业进入幸运时代。随着房租购的进一步深入，未来代理建设将在房地产开发中发挥更加重要的平台作用，渗透率将进一步提高。在加快探索房地产新模式的过程中，建筑代理承接的业务类型会越来越多元化。在这个过程中，先发优势、引领效应、战略架构、适应时代的能力建设，都将成为“最后一圈”的制胜机会。
