【编者按】新年伊始，泛房地产行业已经从追逐黄昏走向曙光。乐金融2023年推出首个计划《曙光》，挖掘地产、家居、物业地标企业的抗跌性故事，寻找中国泛地产行业的向上力量。专题”
？文/乐居财经杨宏斌
“感知到冬天后，利用有限的时间蹲伏在瀑布前，等待鱼季。吃饱了，脂肪变粗。即使冬天快到了，你也可以活得更久。”
滨江传媒集团年终座谈会上，齐金星给大家讲了阿拉斯加棕熊过冬的故事。他认为，滨江是一只等待渔季的棕熊，2022年拿下的土地是为未来市场变化的储备。
阴霾笼罩房地产市场几乎整整一年。这期间“雷声”阵阵，不少房企出现流动性问题。没有债务问题的房企也如履薄冰，不再大手笔买地。
但对于目前的市场形势，滨江集团显然有不同的看法。2022年全年，在土地市场收获颇丰，全年拿地41宗，是当之无愧的拿地大户。
滨江集团的信心并非凭空而来。在2022年的市场低迷期，无疑是领头羊。年销售金额1539亿元，位列嘉里全国房企排行榜第13位。虽然同比微降9%，但已经跑赢绝大多数房企。
销售业绩强劲的同时，滨江集团的融资也很顺利。全年融资470亿元，同比多增22亿元。利率持续下降，利率较2021年下降0.3%至4.6%。
对于房地产来说，2022年无疑是低波动的一年，这一点滨江集团并不否认。但越是困难的时候，越能看到企业的硬实力。稳健经营是滨江集团跨越周期的重要筹码。
区域深耕的力量
齐金星出生在杭州，对这片土地了如指掌。正因如此，滨江长期深耕杭州市场，一直将杭州和浙江省作为公司发展的重点区域，一直是区域内深度介入房企的典型样本。
长期在滨江地区深耕，可以说是非常了不起了。据浙江省统计，2022年上半年，滨江集团在杭州推出商品房3800余套，整体中签率19.54%。此外，上半年滨江组团项目一次去污率达到93%，远高于杭州八区81%的平均去污水平。
在杭州的交易榜中，2022年，滨江集团销售额达718.05亿元，股权销售额达565.21亿元，位居杭州销售交易榜和股权榜第一。全年现金回笼690亿元，较去年的683亿元略有增长。
在杭州深耕的成果，让滨江集团坚定了拒绝冒进、绝不“舍近求远”的投资策略。
百强房企拿地放缓，金额同比下降48.9%，滨江集团逆势而上。在杭州本地拍卖市场，称之为“杀疯”。杭州前两轮土地拍卖，滨江已经拿了20多块地。2022年5月，滨江集团以56亿元的价格完成对浙江永康阳光城6宗地块的收购。
2022年全年，滨江集团收购土地41宗，总投资733亿元，其中股权374亿元，商品新价值1500亿元，土地储备总额超过3000亿元。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额排行榜前10名，排名第七，较去年上升15位。
滨江集团虽然拿地较多，但大部分都在杭州。新获得的41宗土地中，有38宗位于杭州。同时，滨江集团依然遵循自己的“度”，即“拿地权金额不能超过现金流的0.6倍。”
滨江集团相关负责人曾表示，在区域布局方面
土地市场的逆势扩张，得益于滨江集团在金融安全方面的坚持和自律。
中报显示，2022年上半年，滨江集团有息负债558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，债务结构清晰。
期间，滨江扣除预付款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。从债务期限来看，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，低于期末货币基金(197.79亿元)。现金与短期债务之比为1.11倍，可以有效覆盖短期债务。“三条红线”监测指标继续保持“绿色档”。
2022年9月末，滨江集团一年内到期的短期债务共计145.94亿元，其货币资金达219.29亿元，除受限资金外仍可覆盖短期债务。
12月，滨江集团完成2021年第四期短期融资券兑付。发行债券总额9亿元，债券利率4.2%。
在资金安全有保障的同时，滨江集团的融资渠道也很畅通。全年融资470亿元，同比多增22亿元。更何况2022年中期滨江集团融资利率为4.7%，相比往年是低点。到2022年底，滨江集团融资规模增加，利率再创新低，达到4.6%。当年利息支出比同期节省1亿元。
12月以来，房地产融资利好政策频频吹来，对滨江集团来说是锦上添花。11月至12月间，滨江集团获得大量授信。包括上海银行、兴业银行、中信银行、杭州银行等。从全国性银行到股份制银行再到地方城商行，给予滨江集团的综合授信总额超过3300亿。
虽然在2022年取得了辉煌的成绩，但滨江集团并没有忘记市场的严峻性。齐金星表示，未来市场形势非常严峻，不容乐观。有可能这几年，今年压力最大；但展望未来，今年可能是最好的一年。
在媒体年终座谈会上，齐金星透露了滨江集团2023年的规划和目标。整体而言，战略仍是以杭州为中心，深耕浙江，辐射长三角，保持珠三角深圳广州的适度发展。如果融资率在4.5%以内，销售规模应占中国总销售额的1%以上。
