说到再写长沙，我还是要感谢你的大力鼓励。
“长沙让房地产观众回归还是不回归”，房地产萧条真的能形成城市竞争力吗？文章《微信公众号》发表后，由于依赖朋友造成的封闭沟通特点，反响一般比较温和，但很多网民的评论都是在各种平台上收到的。虽然有些观点是极端的，但另一些观点非常中肯，认为桓桓文章中的论点有些不足。
因此，桓桓做了一些努力，做了一些扎实的工作，并再次攻打长沙。当然，每个人都无法摆脱自己思维的局限。如果有什么不合适的，请拍砖头。
国内生产总值超过万亿，房价仍处于低迷状态
2018年，当全国所有城市的国内生产总值排名公布时，长沙再次进入万亿俱乐部，在全国城市中排名第13位。在这个“万亿俱乐部”名单中，除了四个一线城市之外，还有像苏州、杭州、武汉、南京、郑州、成都、重庆等城市在房地产市场呆了一年多。
此外，长沙的国内生产总值增长率达到8.5%。你知道，在所有的城市中，只有7个城市的经济增长率超过8.0%，而全国的增长率是6.6%。因此，在与一线城市竞争的过程中，长沙的成绩极其艰难。
当经济大幅度增长时，居民的收入也会增加，也就是说，长沙普通老百姓的收入水平也会提高。
让我们来看看人均国内生产总值。在深圳和广州没有公开披露的情况下，长沙目前在全国排名第九。人均国内生产总值达到13万元以上。
从人均可支配收入来看，据湖南省统计局官方统计，长沙市全体居民人均可支配收入为44647元，比2017年增长8.5%，而湖南省居民人均可支配收入为25241元。根据国家统计局的数据，全国人均可支配收入为28228元。
与此同时，长沙的人口也在增长。截至2018年底，全市常住人口815.4万人，比上年增长3.0%，实际增长23.6万人，在全国人口增长最快的十大城市中排名第九。
理论上，一个城市的经济状况越好，人口就越多，这个城市的房价就会上涨得越高。自2018年长沙国内生产总值突破数万亿以来，随着长沙经济持续增长和人口持续增长，房价自然会上涨。即使在最后一轮上升周期之后，如果它不能快速上升，就应该像缓慢上升和稳步上升一样。但是实际情况如何呢？
2018年，长沙的房价只有1万多元。如果以相对较近的省会城市的房价为等高线，长沙市的房价正好处于地势较低的水平，仅略高于贵阳市。
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除了监管之外，还有什么其他因素也是房价“低迷”的原因？
在严格的管制政策下，许多城市在“一城一策”的幌子下秘密放松管制。长沙反而加强了对这一趋势的控制。
2018年6月发起的这场被媒体称为“反房地产投机”的战斗如此激烈，以至于反映在房价上。房价自今年年初以来一直在稳步上涨，在疲软挣扎后不得不回落。
由于房价下跌，8月17日，湘西水军售楼处的前门也挤满了捍卫自己权利的业主。这是因为该房地产位于一个更好的蒋敬一线住宅，平均价格为8700-9005元/平方米。6月初，它推出了二级蒋敬大厦，平均价格为9300-9700元/平方米。一些老业主非常不满意，导致业主关闭了售楼处。
然而，由于房价下跌的直接影响，长沙有信心在2019年政府工作报告中宣布，“反投机”运动取得了阶段性胜利，并将继续保持房价“低迷”的优势。
当然，长沙的房价正处于“大萧条”时期。政府在监管和控制方面的巨大努力及其坚定决心自然对此做出了贡献。但是，除了这个人为因素之外，还有没有其他因素在房价“低迷”的形成中起到了一定的作用？我们遵循这一思路，努力寻找一些线索。
首先，长沙离广州和深圳的距离以及交通的便利性导致大量人口流向这两个地方，使得长沙不像其他省会城市，对该省居民有很强的聚集效应。我在广州的湖南姐姐清楚地描述了这一点。在他们的家乡，去广深谋生的人比长沙多得多。
其次，如果我们把重点放在省里，长沙的省会优势不是很明显。由于长沙劳动密集型产业相对薄弱，湘潭、株洲等周边城市相对强大，浏阳、宁乡、长沙等下属县发展良好。在这方面，也不可能在该省聚集居民。智湖有一个帖子，讨论为什么长沙的房价比南昌低，并提到了这个问题。在江西，南昌是最大的城市，而在湖南，它是所有主要城市的结合体。
第三，从历史演变的角度来看，长沙的福利房令人震惊。据一位老长沙人说，从上到下建立的公务员社区包括国有企业，如湖南的中央机关、银行、医院和其他机构。而且这种住房的价格通常比市场价格低得多，这就抑制了市场需求。2014年，由于价格低廉，该指数的售价在15万至25万元之间，这引起了公众的强烈抗议。
第四，从城市规划的角度来看，长沙是一个多中心的商业规划结构。除了最大的五一黄兴商圈外，东塘、芙蓉路、雨花亭、省政府和市政府都形成了分中心，分散了人群活动的范围和中心，不能形成大规模的热点和高价区。
第五，从人均住房入住率来看，长沙有充足的住房供应。“志谷趋势”用于通过使用从住宅商业建筑的销售面积除以当地居民人口获得的数据来测量各个地方的住宅建筑供应。结果是，在过去的十年里，长沙市人均售出了2.2平方米的住宅商品房，在全国35个重点城市中排名第二。
总而言之，你怎么看？长沙房价“大萧条”的形成不是一夜之间实现的，也不能完全归因于政策调控，而是由区位和历史等因素共同作用的结果。
金融对土地的依赖从105%到22%不等，长沙的国内生产总值怎么可能达到一万亿元？
在中国各省市，地方政府严重依赖土地融资是一个显而易见的事实。在这方面，该行业经常使用“土地财政依存度”，即城市土地出让金收入/城市公共预算总收入×100%进行分析研究。
以杭州为例。2017年，杭州市土地出让金达到2190亿元，比一般公共预算收入多600亿元。财政收入的最大来源不是每个人都认为的互联网，而是土地销售收入。从2014年到2017年，杭州对土地的财政依赖也从85%增加到140%。
回顾长沙，另一个与房价“低迷”相伴的话题是降低其对土地的财政依赖。
2014年，长沙市对土地的财政依赖度为105.3%，在实施购买限制的45个城市中排名第三。然而，长沙对土地的财政依赖自2015年以来一直在下降，从2015年到2017年的三年间平均下降了22%。
然后，这引发了一个有趣的问题:一个不依赖土地融资的城市如何实现万亿美元的国内生产总值？毕竟，没有土地金融的“大家伙”，就意味着要找到另一种增加收入的方法。
“正解局”曾经分析过一个演绎公式:低房价→吸引人口、产业→促进经济发展。不用说，低房价吸引了人们。那么，哪些行业促进了长沙的经济发展？
一位网民曾经评论说，长沙的电视娱乐业非常庞大，给政府提供了大量税收，所以通过出售房地产来支撑国内生产总值的意愿并不那么强烈。
这句话有些道理。作为一个主要的娱乐市场，芒果树在流行之前就很有影响力，但长沙也在其他许多领域建立自己的竞争力。
根据《2018年中国城市商业环境评价报告》，长沙的商业环境从去年的第20位大幅跃升至第11位，在全国排名第9位。软环境表现更加突出，排名第二。
长沙成功入选工业和信息化部发布的2018年产业增长稳定、转型升级成效显著的14个城市名单。这是长沙自2017年启动评选以来第二次赢得这一荣誉。长沙之所以入选，是因为它在实施“2025年中国制造”、稳定产业增长、技术改造和转型升级方面取得了突出成绩。智能制造已经成为长沙的“新名片”。
在3D打印和移动互联网等新兴产业方面，长沙的增长率超过了50%。
作为京广线和沪昆线的交汇点，加上其他高速铁路线路的不断推进，高铁红利赋予长沙绝对的枢纽优势，堪比武汉和郑州。长沙也在推进全国重要的综合交通枢纽——黄骅机场和长沙南站的建设。长沙的中欧班货运量也在全国中欧班中名列第五。毫无疑问，物流也将是长沙努力的重点。
其他，欢迎大家补充。
「2017年l灵川房价」
