观点网讯：1月4日，惠誉将希慎实业有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)展望由稳定下调至负面，并确认评级为“A-”。
惠誉确认希慎实业的高级无担保评级，希慎(MTN)有限公司的40亿美元中期票据计划评级为“A-”。确认其子公司Elect Global Investments Limited的永久资本安全评级为“BBB”。
负面展望反映了希慎实业有限公司的利息保障率较低，这是由于在高利率和不断上升的环境下增加了投资。该公司的投资物业(IP) EBITDA利息覆盖率在2022年上半年降至2.6倍，惠誉预测到2024年将逐步恢复至3.1倍，低于惠誉的负触发阈值(3.5倍)。
惠誉认为，希慎兴业的流动性稳定，公司有资源和能力通过资产货币化来减少债务和提高利息保障率。然而，其计划的实施是不确定的。如果在中短期内没有取得进展，并且将其投资物业EBITDA利息覆盖率提高到3.5倍，惠誉可能会采取进一步的负面评级行动。
发行人违约评级“A-”反映了公司在香港特别行政区投资组合的弹性表现。尽管有疫情，但入住率依然很高。2023年1月内地与香港特区恢复通关后，租金回升的可能性也为上述走势提供了支撑。
惠誉预测，希慎实业的覆盖率将于2024年恢复至3.1倍，这是由于上海利园的商业项目增加，以及其在香港特区的零售物业组合的恢复对EBITDA的贡献，并将缓解高融资成本。惠誉的评级案例假设2023年的平均融资成本将从2022年上半年的2.8%上升至3.5%。与评级水平相近的同行相比，其覆盖率较低。
惠誉估计，在2022年进一步收购后，包括上海丽园和TKW住宅项目的少数股权，希慎实业的杠杆率(以净债务与投资物业价值的比率(与CHR项目的比例)衡量)从2021年的17.9%增加到2022年的24.6%。
惠誉预计，2023-2025年公司的杠杆率将保持在24%-25%，因为惠誉预计，未来三到四年，公司将在CHR项目上花费38亿港元，在TKW项目上花费10亿港元。香港特区利园项目的改造可能也需要更多的资金。虽然杠杆率处于高位，但仍在30%负面评级的触发阈值之内，虽然上升空间减小。
零售业正在复苏，2023-2024年经济复苏将持续，因为与内地通关可能导致游客回流香港，从而利好公司在铜锣湾的零售投资物业。惠誉预测，2023-2024年其租金收入将增长5%，回到2020年前的水平。
办公组合的压力有所缓解。惠誉预测，2023年续租率将持平，到2024年入住率将逐步提高至94%，因为香港特区一直在放宽限制，并将受益于2023年1月中港两地重新通关。
规模扩张：在收购香港铜锣湾物业附近的CHR项目、上海丽园商业项目和TKW项目的少数股权后，希慎兴业扩大了其投资组合规模和地域多元化。希慎广场改造用了15个月，丽园三期改造只用了5个月。入住率超过90%，出租情况良好。
在2022年上半年，希慎实业拥有67亿港元现金(包括定期存款)和46亿港元未使用的承诺信贷额度，足以支付其25亿港元的短期债务。在偿还2023年1月到期的3亿美元债券后，海信实业资本市场债务的到期规模将在未来18个月内保持低位。该公司的投资物业在2022年上半年的价值为987亿港元，提供了额外的流动性和财务灵活性来源。
希慎实业是香港领先的房地产投资、管理和开发公司，拥有超过400万平方英尺的高品质办公、零售和住宅物业。自1920年成立以来，该公司已
